Kurz gemeldet: Offene Immobilienfonds
Eben habe ich in der heutigen Ausgabe der Financial Times Deutschland (FTD) einen sehr kurzen Arikel gelesen (S. 24). Überschrift: „Immobilienfonds machen dicht.“
Darin geschildert, dass die Informationspolitik vieler offener Immobilienfonds, die derzeit eingefroren sind, extrem schlecht ist. Daraus leitet die FTD die Vermutung ab, dass die Fondsgesellschaften diese Fonds wohl schon aufgegeben haben. Damit ist gemeint, dass die Fondsgesellschaft nicht mehr vorhat weiteres Geld für diese Fonds einzusammeln, sondern die Objekte nach und nach geregelt zu verkaufen, um am Ende alle Anleger auszuzahlen. Danach würde der Fonds dann aufgelöst werden.
Jeder, der mich gut kennt, weiß, dass ich seit vielen Jahren (deutlich vor September 2008) vor offenen Immobilienfonds gewarnt habe. Wenn ich bei einem Beratungsgespräch gesehen habe, dass jemand offene Immobilienfonds im Depot hat, habe ich immer geraten, sofort und ohne zu zögern diese Anteile zu verkaufen. Wirklich kein einziger Anleger hatte begriffen, auf was für einer Zeitbombe er/sie hier saß.
Und wenn ich es versuchte zu erklären, so gab es einige, die mir schlicht nicht glaubte. Gerne wird dann auf die bisherige glorreiche Vergangenheit verwiesen. Nur bei der Geldanlage ist es halt so: Die Vergangenheit zählt nicht, – das was zählt, ist die Zukunft. Und die kann ganz anders sein als die Vergangenheit.
Den Fehler, von der Vergangenheit auf die Zukunft zu schließen, machen Anleger permanent.
In einem Gespräch letztens ist mir folgender Vergleich eingefallen. Man stelle sich einen jungen Mann, Herrn A, vor. Herr A ist Motorrad-Fan und hasst Sturzhelme. Außerdem rast er gerne. Als Herr A. danach gefragt wird, warum es ein so hohes Risiko eingeht, und ohne Helm 200 km/h auf der Autobahn fährt, antwortet er: „Bisher ist alles gut gegangen. Also ist es wohl nicht so riskant, wie viele Leute meinen. Ich fahre weiter ohne Helm.“
Genauso, wie dieser unbesonnene Motorradfahrer gehen viele bei der Geldanlage vor. Sie wissen gar nicht, auf welche Risiken sie sich einlassen – mit Verweis auf gute Vergangenheitsdaten.
Wären eigentlich „halboffene“ Immobilienfonds nicht eine Marktlücke? Also Fonds, die zwar stärker reguliert und staatlich beaufsichtigt wären als die derzeitigen geschlossenen Fonds, meinetwegen auch liquider als diese, aber andererseits mit Kündigungsfristen und/oder Mindesthaltefristen statt der derzeitigen theoretischen täglichen Rücknahme?
So in die Richtung ging ein Rerormvorschlagt von Finanzminister Schäuble in diesem Frühjahr für offene Immobilienfonds. Das wäre – meiner Meinung nach – tatsächlich vernünftig. Zumindest gäbe es dann nicht mehr die Ilussion, über offene Immobilienfonds in eine an sich illiquide Anlageform (nämlich Immobilien) auf liquide Weise investieren zu können.
Das Problem ist nur: Den Anlegern wurden über viele Jahre hinweg offene Immobilienfonds immer so verkauft, dass man hier jederzeit ein- und aussteigen kann. Jetzt müssten sich die Anleger umgewöhnen. Und das ist nicht leicht. Zumal sie auch noch eine weitere bittere Pille schlucken müssen: nämlich die Erkenntnis, dass Immobilieninvestments
nicht
sicher sind.
Übrigens wird das eine Lektion sein, die viele Leute in den nächsten Jahren lernen werden müssen, die heute wie besinnungslos in deutsche Wohnimmobilien investieren. Nach dem Motto: „Hier ist mein Geld wenigstens sicher.“
Ja, gut, Schäubles Vorschläge gingen in die Richtung, aber wurden ja von der Fonds-Branche übel ausgepfiffen.
Ich frage mich, ob jenseits zwingender gesetzlicher Vorhaben sowas nicht auch am Markt eine Chance hätte. Immerhin wäre ein solcher Fonds deutlich liquider als die zu Anlagezwecken erworbene Eigentumswohnung. Und wenn die Fondsgesellschaften nicht mehr gewzungen wären, für die tägliche Rücknahmeverpflichtung massig Cash zu bunkern, müsste sich das an sich auch bei der Rendite bemerkbar machen.
Wenn ich Sie recht verstehe, meinen Sie einen Fonds, der
1. in Immobilien investiert.
2. bei dem die Anleger wissen, dass ihr Geld über längere Zeit gebunden ist, und deswegen
3. wenig Liquidität vorgehalten werden muss.
Und solch eine Art von Finanzprodukt gibt es schon. Nämlich geschlossene Immobilienfonds.
Ich habe in meinem Blog schon einmal die Frage disuktiert, auf welche Weise ein Privatanleger am besten in die Anlageform Immobilien investieren kann. Immobilienobjektie selbst zu kaufen, habe ich verworfen, weil hier fast immer gegen das Prinzip der Risikostreuung verstoßen wird (denn normalerweise kauft sich ein Privatanleger ein, vielleicht zwei Wohnungen); und selbst 5 Wohnungen wären noch keine Risikostreuung.)
Offene Immobilienfonds scheiden aus den bekannten Gründen aus.
Tatsächlich spricht alles für geschlossene Immobilienfonds. Wenn diese nicht zumeist einen gravierenden Nachteil hätten: sie sind zumeist viel zu teuer und mit viel zu hohen (inneren) gebühren ausgestattet. Es fällt mir besipielsweise auch aktuell schwer einen guten Immobilienfonds zu empfehlen.
Aber eigentlich wären geschlossene Immobilienfonds die Lösung.
Genau – im Grunde wären das Geschlossene Immobilienfonds, die aber transparenter arbeiten als die derzeit am Markt befindlichen und -im Idealfall- auch stärker beaufsichtigt würden. Für vorzugswürdig hielte ich allerdings auch, den Fonds nicht als Gesellschaft zu organisieren, sondern als Sondervermögen wie die offenen Fonds.
Außerdem sollte man die typischen Vorteile offener Immobilienfonds ruhig mitnehmen, also etwa die Streuung über mehrere vom Fonds erworbenen oder errichteten Objekte.