Risiken offener Immobilienfonds (Teil 1)
Das Handelsblatt berichtet über eine aktuelle Entwicklung beim Morgan Stanley P2 Value Fonds. Link dorthin. Dabei handelt es sich um einen offenen Immobilienfonds, der ca. 1,66 Mrd Euro schwer ist und seit Oktober 2008 geschlossen ist. Eigentlich sollte der Fonds im Juli wieder geöffnet werden. Da die Anlageobjekte wahrscheinlich stark abgewertet werden müssen, hat die Fondsgesellschaft beschlossen, bis auf weiteres den Fonds geschlossen zu lassen.
Offene Immobilienfonds bergen viel mehr Risiken , als sich so mancher Anleger bewusst ist. Mehr dazu …
Es gibt meiner Meinung zwei grundsätzliche Risiken, die viele Anleger nicht beachten:
- Das Risiko, das durch die Kostenbelastung und die Kreditquoten der Fonds herrührt.
- Die Tatsache, dass die Anlageobjekte eines offenen Immobilienfonds nicht nach Marktpreisen bewertet werden sondern durch Gutachter nach der Ertragswertmethode. Daher sind über Jahre hinweg die Kurse offener Immobilien gestiegen und gestiegen, obwohl der reale Immobilienmarkt eher stagnierte oder sogar rückläufig war.
In dem heutigen Beitrag möchte ich nur über den Puntk 1 sprechen.
Die wenigsten Anleger wissen Bescheid a) über die Kostenbelastung ihrer offenen Immobilienfonds und b) dass sie meistens mit Krediten einen Hebel haben. Eine gehebelte (zum Teil kreditfinanzierte) Anlageform als konservativ oder sicherheitsorientiert zu verkaufen (wie das viele Bankberater tun), ist eigentlich unglaublich.
Hier eine Liste einiger offener Immobilienfonds zum Stand September 2008:
| Immobilien | Gesamtkosten | Kredit- | |||
| Fonds | WKN | Schwerpunkt | älter als 10 Jr. | belastung (ca.) | Quote (ca) |
| AXA Immoselect | 984645 | Europa, Gewerbe | 41% | 0,88% | 13% |
| CoBa Hausinvest Global | 254473 | Weltweit, Gewerbe | 47% | 0,84% | 10% |
| CoBa Hausinvest Europa | 980701 | Europa, Gewerbe | 18% | 0,74% | 28% |
| DEGI Europa | 980780 | Europa, Gewerbe | k.A. | 0,76% | 29% |
| DEGI International | 800799 | Europa, Nordamerika, Gewerbe | k.A. | 1,12% | 29% |
| DEKA ImmobilienGlobal | 748361 | Weltweit, Gewerbe | 34% | 0,85% | 21% |
| DWS Grundbesitz Europa | 980700 | Europa, Gewerbe | 38% | ab 09: 1% | 32% |
| DWS Grundbesitz Global | 980705 | Europa, Nordamerika, Gewerbe | 34% | ab 09: 1% | 19% |
| KANAM Grundinvest | 679180 | Europa, Nordamerika, Gewerbe | 27% | 0,69% | 35% |
| SEB ImmoInvest | 980230 | Europa, Nordamerika, Gewerbe | 44% | 0,60% | 19% |
Im Weblog „Der Privatanleger“ wird die jüngere Geschichte dieses Fonds sehr gut als Drama in fünf Akten dargestellt. Link dorthin.
Sehr guter Bericht.
Speziell auch der Punkt 2, welcher darauf eingeht wie die Bewertungen zustande kommen („… nicht nach Marktpreisen bewertet …sondern durch Gutachter der Unternehmen…“). So wurde und wird eine weitere Blase herangezüchtet, welche zwangsweise über kurz oder lang zu „Korrekturen“ (d.h. Anleger-Verluste) führen muß.
„Betongold“ in dieser Form, speziell wenn durch Kreditfinanzierung gehebelt, verliert somit schnell mal erheblich an „Glanz“.
Und wie so oft bei Investments wird auch bei Offenen Immobilienfonds selten der Aspekt „interne/externe Gebühren“ vor Vertragsabschluß transparent dargestellt.
Es sind doch immer wieder die gleichen „Grundsätze soliden Investierens“, welche eine gute Anlage von einer weniger erfolgreichen unterscheidet.