Von wegen Tagesgeld-Ersatz: Die Krise offener Immobilienfonds

Immer wieder habe ich in den letzten Jahren Anleger beraten, die offene Immobilienfonds in ihrem Depot hatten. Ich habe sie massiv vor dieser Anlageklasse gewarnt. Die meisten Bankberater haben leider ihre Risiken sträflich heruntergespielt

Inzwischen hat sich das Jahr 2026 als echtes Krisenjahr für offene Immobilienfonds entpuppt. In den letzten Monaten haben neun offene Immobilienfonds die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt, beschränkt oder ihre Abwicklung eingeleitet. Für viele Anleger ist das ein Schock. Für mich ist es vor allem eine bittere Bestätigung.

Chronik eines Krisenjahres

Die Krise kam nicht über Nacht, sondern Schritt für Schritt – und sie hat sich zum Jahresende beschleunigt. Laut BaFin haben 2026 acht offene Immobilienfonds mit zusammen rund 2,9 Milliarden Euro die Rücknahme ausgesetzt, vier davon werden aufgelöst. Ein neunter Fonds, der DWS Grundbesitz Europa, beschränkt die Rücknahme.

Am 15.1.2026 wurde die Rücknahme und Ausgabe von Anteilen des Wertgrund WohnSelect D ausgesetzt.

Am 26.02.2026 wurde die Rücknahme und Ausgabe von Anteilen des Fokus Wohnen Deutschland (IntReal) ausgesetzt, weil die Liquidität nicht mehr reichte.

Am 25.03.2026 traf es den UBS (D) Euroinvest Immobilien. Zunächst wurde die Rücknahme ausgesetzt, danach wurde die Abwicklung beschlossen

Im Juni 2026 wurde die Auflösung des KanAm Grund Leading Cities Invest angekündigt.

Am 30.06.2026 wurde die Rücknahme des Habona Nahversorgungsfonds Deutschland für bis zu 36 Monate ausgesetzt.

Am 20.10.2026 wurde die Rücknahme des Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working für bis zu 36 Monate ausgesetzt.

Seit dem 28.10.2026 werden Rückgabewünsche bzgl. des DWS Grundbesitz Europa nur noch zu 10 Prozent erfüllt, für maximal zwölf Monate.

Abgewickelt werden außerdem der Aachener Spar- und Stiftungsfonds und der Catella Max.

Besonders schwer wiegt der Fall DWS, weil der Grundbesitz Europa einer der großen Publikumsfonds ist. Wer dort Anteile zurückgibt, bekommt derzeit nur ein Zehntel ausgezahlt. Der Rest des Auftrags verfällt: Man muss neu ordern und, wenn die zwölfmonatige Kündigungsfrist gilt, erneut ein Jahr warten.

Auch beim Nachbarn sieht es nicht besser aus. In Österreich haben im Oktober 2026 nach Medienberichten drei der fünf heimischen offenen Immobilienfonds die Rücknahme beschränkt.

Der Konstruktionsfehler, vor dem ich gewarnt habe

Offene Immobilienfonds versprechen, dass man seine Anteile regelmäßig zurückgeben kann. Gleichzeitig stecken sie das Geld in Bürotürme, Einkaufszentren und Wohnanlagen, deren Verkauf Monate dauert. Solange mehr Geld herein- als hinausfließt, fällt dieser Widerspruch nicht auf.

In der Nullzinsphase floss viel Geld herein, oft von Sparern, die einen besseren Ersatz fürs Tagesgeld suchten. Mit der Zinswende ab 2022 kippte das Bild: Finanzierungen wurden teurer, Immobilienpreise fielen, und Festgeld brachte plötzlich wieder Zinsen ohne Risiko.

Der heikelste Punkt ist die Bewertung. Die Anteilspreise beruhen auf Gutachterwerten, die Marktveränderungen nur mit Verzögerung nachvollziehen. Wer früh aussteigt, bekommt noch den alten Buchwert – wer bleibt, trägt die späteren Abwertungen.

Genau diese Logik setzt eine Abwärtsspirale in Gang. Um Rückgaben zu bedienen, müssen Fonds Objekte verkaufen; Union Investment etwa hat sich 2025 und 2026 bei drei Gewerbefonds von 28 Gebäuden im Wert von rund 3 Milliarden Euro getrennt. Solche Verkäufe unter Zeitdruck drücken die Preise, und sinkende Preise treiben weitere Anleger zum Ausstieg.

Dazu kommen strukturelle Probleme einzelner Nutzungsarten. Homeoffice und Onlinehandel verändern die Nachfrage nach Büro- und Handelsflächen dauerhaft. Das ist kein vorübergehendes Zinsthema, sondern trifft den Kern vieler Portfolios.

Die Warnsignale lagen offen auf dem Tisch

Niemand musste Insiderwissen haben, um die Krise kommen zu sehen. Die Signale waren öffentlich – man musste sie nur ernst nehmen.

Das Geld floss ab. Seit Mitte 2023 ziehen Anleger fast durchgehend mehr Geld aus offenen Immobilienfonds ab, als sie einzahlen. Binnen zwei Jahren summierten sich die Nettoabflüsse nach BVI-Daten auf mehr als 13 Milliarden Euro, allein im Januar 2026 waren es rund 400 Millionen.

Die Börse glaubte den Bewertungen nicht. Viele Fondsanteile werden auch an der Börse gehandelt, und dort liegen die Preise seit Langem deutlich unter den offiziellen Rücknahmepreisen. Eine Finanztip-Auswertung von 14 Fonds im Oktober 2026 ergab einen durchschnittlichen Abschlag von gut 23 Prozent, nach Fondsvolumen gewichtet gut 18 Prozent. Ein solcher Abschlag ist die nüchterne Wette des Marktes auf künftige Abwertungen.

Die Abwertungen kamen. Der UniImmo: Wohnen ZBI musste im Juni 2024 kräftig abwerten. Beim KanAm Leading Cities Invest fiel der Anteilspreis von 102,20 Euro im November 2023 auf zuletzt 57,06 Euro – ein Minus von 44 Prozent bei einer Anlage, die als schwankungsarm galt.

Die Renditen sind schwach. Laut Scope lag die mittlere Wertentwicklung des Segments in den zwölf Monaten bis Ende April 2026 bei minus 1,65 Prozent. Für das Gesamtjahr 2026 erwarten die Analysten Werte zwischen minus 0,5 und minus 1,5 Prozent – während Festgeld wieder sichere Zinsen bringt.

Was Anleger jetzt tun können

Panik hilft niemandem, Abwarten aus Gewohnheit aber auch nicht. Wer Anteile im Depot hat, sollte seine Lage jetzt aktiv prüfen.

Erstens: Kaufdatum klären. Für Anteile, die vor dem 21. Juli 2013 gekauft wurden, gilt eine Sonderregel: Bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr lassen sich ohne Kündigungsfrist zurückgeben, sofern der Fonds noch Anteile zurücknimmt. Für neuere Anteile gelten Haltedauer und Kündigungsfrist.

Zweitens: Rückgabe oder Börse abwägen. Wer bei der Fondsgesellschaft kündigt, erfährt erst in zwölf Monaten, zu welchem Preis er sein Geld bekommt – das ist eine Wette auf die Bewertung von morgen. Der Börsenverkauf kostet einen Abschlag, bringt aber sofort Geld zu einem bekannten Preis. Ist die Rücknahme ausgesetzt, bleibt meist ohnehin nur die Börse.

Drittens: Depot prüfen. In manchen Depots der großen Fondsgesellschaften ist nur die Rückgabe an die Gesellschaft möglich, kein Börsenverkauf. Ein Übertrag in ein anderes Depot ist innerhalb Deutschlands kostenlos und dauert etwa ein bis drei Wochen.

Viertens: Fristen bei Beschränkungen im Blick behalten. Beim DWS Grundbesitz Europa verfällt der nicht erfüllte Teil eines Rückgabeauftrags; wer weiter aussteigen will, muss neu ordern. Beim Swiss-Life-Fonds tragen bereits gekündigte Anteile einen Sperrvermerk – wer sie über die Börse verkaufen will, muss den Rückgabeauftrag gegebenenfalls widerrufen.

Fünftens: Beratung hinterfragen. Eine Abwertung allein begründet keinen Anspruch auf Schadenersatz. Wer aber nicht über Risiken und Kündigungsfristen aufgeklärt wurde, hat womöglich Chancen; zum UniImmo: Wohnen ZBI gibt es erste anlegerfreundliche Urteile. Eine Ersteinschätzung bei einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht darf höchstens 226,10 Euro kosten.

Sechstens: Vorsicht vor dubiosen Kaufangeboten. Die Verbraucherzentralen raten, Abfindungsangebote für Fondsanteile – gerade aus dem Ausland – besonders kritisch zu prüfen.

Und vor allem: kein neues Geld in diese Anlageklasse, solange die Lage so ist. Der Notgroschen gehört aufs Tagesgeld, planbare Rücklagen aufs Festgeld.

Fazit: Ein Versprechen, das nicht zu halten war

Offene Immobilienfonds haben 2026 gezeigt, dass Verfügbarkeit und Immobilien nicht zusammenpassen, sobald zu viele gleichzeitig hinauswollen. Das ist kein Betriebsunfall einzelner Anbieter, sondern in der Konstruktion angelegt.

Fairerweise: Nicht jeder Fonds wird scheitern. Branchenvertreter sehen eher einen strukturellen Umbruch als eine akute Liquiditätskrise, und große Fonds haben breit gestreute Portfolios. Stiftung Warentest hält es dennoch für wahrscheinlich, dass weitere Fonds Notmaßnahmen ergreifen – und ich teile diese Einschätzung.

Meine Lehre aus diesem Jahr ist dieselbe wie vor zehn Jahren, nur mit mehr Nachdruck: Wer Immobilien im Vermögen haben möchte, sollte das bewusst tun, mit begrenztem Anteil und mit Geld, das er viele Jahre nicht braucht. Als sicherer Hafen oder Tagesgeldersatz taugen offene Immobilienfonds nicht – und haben es nie getan.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung. Ob und wie ein Ausstieg sinnvoll ist, hängt vom einzelnen Fonds, dem Kaufzeitpunkt und der persönlichen Situation ab.

Quellen

• Stiftung Warentest: DWS Grundbesitz Europa – Krise bei offenen Immobilienfonds verschärft sich (29.10.2026)
• Finanztip: Offene Immobilienfonds – Denke jetzt unbedingt über einen Verkauf nach (Stand 30.10.2026)
• Cash.: Rücknahmestopps bei Immobilienfonds – BaFin erklärt, DWS beschränkt grundbesitz europa
• Morningstar: Offene Immobilienfonds 2026 – Anleger ziehen weiter Milliarden ab
• Stiftung Warentest: Kanam Grund Leading Cities Invest wird abgewickelt
• Stiftung Warentest: UBS Euroinvest Immobilien wird abgewickelt
• Cash.: Offener Habona-Immobilienfonds setzt Rücknahme von Anteilen aus
• DAS INVESTMENT: Offene Immobilienfonds – Scope-Analyse
• Immobilienmanager: Offene Immobilienfonds im Umbruch
• Betainvestment: Offene Immobilienfonds 2026 – Krise, Rechte, Alternativen
• Expertenmarkt: Offene Immobilienfonds in der Krise
• Finanzwende: Offene Immobilienfonds – Reale Risiken
• Verbraucherzentrale: Offene Immobilienfonds – Was Sie in der aktuellen Situation tun sollten
• Finta: Immobilienfonds dürfen Anleger bis zu zwei Jahre auf ihr Geld warten lassen