Volker Looman über Risikostreuung bei Immobilien

In diesem Weblog beschäftige ich mich seit einiger Zeit mit der Frage, auf welche Weise man am besten in die Anlageklasse Immobilien anlegen sollte (siehe z.B. hier). Aus meiner Sicht ist klar, dass es aus Gründen der Diversifikation sinnvoll ist, einen Teil seines Vermögens in Immobilien anzulegen. Wichtig ist aber: Wirklich nur ein Teil und nicht etwa alles. Neben Immobilien sollte bei einem gut diversifiziterten Vermögen auch folgendes abgedeckt sein:

• Festgeld/Tagesgeld
• Anleihen
• Aktien
• evtl. Hedgefonds

Sehr viele Leute denken bei Immobilien an erster Linie an eine einzelne Wohnung bzw. ein einzelnes Haus. Eine solche Immobilie muss zumeist mit Fremdkapital finanziert werden und in der Regel kauft man sich nur eine oder zwei solche Immobilien…

Am 10. April hat Volker Looman in der FAZ einen Artikel zum Thema Immobilien geschrieben. Am Ende schreibt er:

„Bei Immobilien hängt der Erfolg von der Lage und vom Mietvertrag ab. Das ist eine Binsenweisheit. Worauf die Anleger in der Praxis aber weniger schauen, ist die Streuung der Risiken. Hinter der Wohnung … steckt jeweils eine Liegenschaft. Das heißt in Zahlen [des konkreten Falls, der in dem Artikel behandelt wird], dass der Anleger insgesamt 600.000 Euro in zwei Immobilien steckt, wenn er diese Wge wählt: 400.000 Euro sind in dem Eigenheim gebunden und 200.000 Euro in der Wohnung oder dem Bürogebäude. Das muss kein Problem sein, doch von Streuung kann beim besten Willen keine Rede sein. Bei Anleihen oder Aktien haben nur wenige Anleger den Mut, insgesamt 600.000 Euro in zwei Titel anzulegen, doch bei Immobilien ist das an der Tagesordnung.“

Ja, auch meiner Erfahrung nach, halten es viele Anleger für eine gute Idee all Ihr Geld PLUS Fremdkapital in eine einzige Immobilie zu stecken. Denselben Leuten sage ich manchmal: „Stellen Sie sich vor, Sie besitzen 200.000 Euro. Und ich rage Ihnen noch einmal 100.000 Euro als Kredit aufzunehmen, um die gesamten 300.000 Euro in eine einzige Aktie, sagen wir die BMW-Aktie, zu investieren. Für wie verrückt würden Sie mich halten?“ – Und die meisten antworten: „Für komplett verrückt. So sein Geld anzulegen ist doch der pure Wahnsinn.“

Komisch nur, dass es vielen nicht als der „pure Wahnsinn“ erscheint, wenn es sich um eine Immobile handelt. Aber hier gelten genau dieselben Anlageprinzipien. Auch hier ist es sehr, sehr riskant, alles auf eine einzige Karte zu setzen und vielleicht noch mit Fremdkapital all sein Geld in eine einzige Immobilie anzulegen.

Warum erscheint es den meisten bei einer Aktie so augenfällig, nicht aber bei einer Immobilie?

Weil den Menschen von allen möglichen Seiten eingebläut wird: In Immobilien zu investieren ist gut und sicher. Immobilienmakler ermutigen einen dazu, all sein Geld in Wohnungen oder Häuser anzulegen. Wirklich ohne Eigeninteresse?  Banker sind einem gerne dabei behilflich, für den Erwerb einer Immobilien eine Fremdfinanzierung auf die Beine zu stellen. Wirklich nur aus Selbstlosigkeit?

Man sollte sich einmal in einer ruhigen Minute überlgen, wer alles an einem Immobilienkauf verdient. Und zwar richtig gut. Wenn einem das klar ist, wird man sich nicht mehr wundern, dass genau diese Leute einem Immobilien schmackhaft machen wollen. Und diese Lobby reicht bisweilen bemerkenswert weit.

Dabei gibt es nicht den Hauch eines Zweifels, dass Immobilien NICHT sicher sind. Immobilien sind risikobehaftet und ihr Wert schwankt bisweilen dramatisch. Die jüngste Krise beispielsweise nahm ihren Asugangspunkt von stark fallenden US-Immobilienpreisen. In entsprechenden Maßen ahben Immobilien in Spanien oder in Großbritannien an Wert verloren.

Im Paris der führen 1990er Jahre verloren Immobilien (trotz bester Lage) schnell 25 Prozent an Wert. In manchen Regionen Ostdeutschlands kann man Häuser nicht mehr verkaufen, sondern nur noch verschenken. Wer hier also vor ein paar Jahren Geld investiert hat, hat heute einen Totalverlust erlitten. Und so weiter, und so weiter.

Wie kann man angesichts solcher Tatsachen behaupten, dass Immobilien „sicher“ sind?

In meiner Beratungspraxis erlebe ich es auch immer wieder, dass die größten Finanzdesaster bei Anlegern meistens irgendwie mit fremdfinanzierten Immobilien zu tun haben. Fast nie mit Aktien und dergleichen Wertpapiere, aber fast immer irgendwie mit Immobilien.

Warum mit Immobilien und nicht mit Aktien? Weil kaum einer Aktien für eine „sichere“ Geldanlage hält, und deswegen entsprechene Vorsichtsmaßnahmen trifft. Bei Immobilien, denken aber viele, bedarf es keiner solchen Vorsichtsmaßnahmen. Weil die Immobilien ja als „sicher“ gilt. – Aber halt leider nicht ist.

Und nichts ist gefährlicher, als Risiken falsch einzuschätzen.

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