Was aus einer Münchner „Rendite-Immobilie“ wurde
Einige meinen, dass eine Immobilie eine sichere Geldanlage ist. Und nicht wenige meinen, dass man mit einer Wohnung in München eigentlich nichts falsch machen kann. Ich berate seit mehr als 10 Jahren Privatleute in Finanz- und Geldanlagefragen. Und ich habe es schon häufig erlebt, dass sehr finanzielle Desaster mit Immobilien zu tun haben. Nachfolgend ein aktueller Fall …
Eine Neukundin, nennen wir sie Frau Z., hat im Jahre 2002 eine schöne Münchner Wohnung erworben für den Kaufpreis von 325.000 Euro. Ihr damaliger Vermögensberater empfahl ihr diese Anlage als „Rendite-Immobilie“ und als gute Altersvorsorge. Sie vermietete die Immobilie für eine (kalte) Monatsmiete von 1050 Euro. Im Mietvertrag waren keine Mietsteigerungen vereinbart.
Der Kauf wurde damals zu 80% fremdfinanziert. Und zwar mit einem tilgungsfreien Darlehen, bei dem Frau K. über 15 Jahre 4,5% Zinsen zahlen musste.
Aus verschiedenen Gründen würde sie heute aus der ganzen Sache aussteigen, unter anderem deswegen, weil sie seit sieben Jahren das unbestimmte Gefühl hat, mehr in die Immobilie einzuzahlen als Sie selbst wieder zurückbekommt. Daher ließ sie Ihre Wohnung schätzen. Das traurige Ergebnis: Der Wert der Immobilie wurde auf ca. 285.000 Euro geschätzt, 12,3% weniger als der ursprüngliche Kaufpreis.
Wenn man diese Anlage nüchtern betrachtet, hat sie sich noch nie gelohnt. Es war, hätte man korrekt gerechnet, von Anfang an klar, dass sich dieses Geschäft für Frau Z. nicht rechnet. Wenn die Monatsmiete 1050 Euro beträgt, dann sind das im Jahr 12.600 Euro. Dieser Betrag, bezogen auf den Kaufpreis von 325.000 Euro, entspricht einer Rendite von 3,9% p.a. Dabei sind aber die laufenden Instandhaltungs- und Reparaturkosten noch nicht berücksichtigt. Zieht man die noch ab, dann verbleibt noch eine Rendite von etwa 3,0%.
Eine solche Geldanlage mit einem Kredit fremdzufinanzieren, der 4,5% Zinsen kostet, ist von vornherein unsinnig. Das entspricht einem Minus von etwa 1,5% pro Jahr. Und das war von Anfang an klar, es sei denn man spekuliert auf eine Wertsteigerung der Immobilie. Das kam aber leider, wie wir gesehen haben, genau umgekehrt. Die Immobilie wurde nicht wervoller, sondern verlor an Wert.
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage oder für die Altersabsicherung kauft, sollte das wirklich gründlich druchrechnen, bzw. durch einen wirklichen Experten durchrechnen lassen. Das Problem an dieser Stelle ist, dass die „Vermögensberater“ hier oft nicht wirklich kundenorientiert beraten, sondern ein starkes Interesse daran haben, dass der Kunde eine Immobilie kauft und einen Kredit aufnimmt. Denn dabei verdient er eine schöne Stange an Vermittlungsprovisionen.
Danke für den schönen Beitrag. Sie haben absolut Recht. Hier hat es von Anfang an schon nicht gestimmt.
Aber im Vergleich zu Wertpapiern…diese unterliegen auch einer Schwankung. Vergleichen zum Dax konnte zwischen 2002 und heute kein Wertzuwachs erwirtschaftet werden. Die Kurswerte sind ungefähr gleich.
Jedoch hat man bei einer Immobilie noch Mieteinnhmen. Beispiel:
Kauf einer Immobilie 2002 für 500.000€
Kauf von DAX 2002 für 500.000€
Verkauf Immobilie 2009 für 440.00€
Verkauf von DAX 2009 für 500.000€
Differenz: 60.000€
Jedoch unter Berücksichtigung der Mieteinnahmen (wie oben Reparaturkostenbereinigt 3%): 15.000€ pro Jahr. Dies entspricht von 2002 bis 2009 (7 jahre): 105000€
Und nun:
105000€ – 60.000€ = Überschuss von 45.000€
Und bei diesen 45.000€ ist noch nicht berücksichtigt, dass diese mit Zinseszinseffekt angelegt werden können. Dies würde bei 7 Jahren und 3 % auf eine Summe von ca. 115.000€ führen, so dass die Anlage mit der Immobilie ca. 50.000€ mehr gebracht hat, als auf den DAX zu setzen.
Vorausgesetzt: Startkapital vorhanden und keine Zins und Tilgungsraten.
In meiner beruflichen Praxis erlebe ich es leider sehr häufig, dass es bei Immobilieninvestments von Anfang an nicht stimmte. Ich will übrigens damit nicht sagen, dass Immobilien generell keine gute Geldanlage sind. Vielmehr meine ich, dass Immobilien sicherlich Ihren Anteil innerhalb der Diversifikation eines Gesamtvermögens haben sollten. Und Sie haben recht mit Ihrer Rechnung, dass in diesem Zeitraum der DAX noch schlechter gewesen wäre.
Nur: Ein DAX-ETF kann man sich in solch kleinen Tranchen kaufen, dass man hier nichts fremdfinanzieren muss.
Das Problem bei Immobilien ist meistens, dass man sie sich nur zusammen mit einem Darlehen finanzieren kann.
Nehmen wir einmal ein Extrem-Beispiel und lassen wir die Immobilie zu 100% fremdfinanziert zu sein. Die Kundin hatte ja einen Darlehenszinssatz von 4,5%. Das sind, bezogen auf 500.000 Euro, 22.500 Euro Schuldzinsen pro Jahr. Berücksichtigt man die Mieteinnahmen, dann verbleibt immer noch ein Minus von 7500 Euro pro Jahr. Das mal 7 ist -52.500 Euro, plus Wertverlust der Immobilie ergibt -112.500 Euro oder -22,5% bezogen auf die eignesetzten 500.000 Euro.
Selbst bei einer 50%-igen Fremdfinanzierung ist der Verlust noch bei 33.750 Euro. Bezieht man das auf das eingesetzte Eigenkapital von 250.000 Euro, dann ist das ein Minus von -13,5%.
Fazit: Ja, Immobilien sind eine gute Geldanlage, weil sie das Gesamtvermögen gut diversifizieren. Aber die landläufige Meinung, dass es eine gute Idee ist, eine Immobilie mittels eines Darlehens fremdzufinanzieren, ist mit hohen Risiken behaftet und geht (meiner Erfahrung nach) bemerkenswert häufig schief.
Ja, ich gebe Ihnen hier absolut Recht!