Risiken offener Immobilienfonds (Teil 2)

In einem vorherigen Beitrag habe ich bereits über Risiken offener Immobilienfonds gesprochen, die viele Anleger nicht kennen bzw. unterschätzen. So wisssen die meisten Anleger nichts davon, dass die meisten offenen Immobilienfonds gehebelt sind. Das heißt, das Fonds-Management investiert nicht nur das Geld in Immobilien, das von den Investoren (als Eigenkapital) eignesammelt worden ist.

Das Management nimmt vielmehr auch Kredite als Fremdkapital auf. In guten Zeiten, kann so eine bessere Rendite erzielt werden, als Immobilien an sich hergeben. In schlechten Zeiten ist aber das Verlustpotenzial um so größer.

Ein weiteres Risiko besteht darin, wie die Immobilien im Fondsvermögen regelmäßig bewertet werden …

Die Anlageobjekte eines offenen Immobilienfonds werden nicht etwa nach Marktpreisen bewertet. Vielmehr legt der § 77 des deutschen Investmentgesetzes folgendes fest: Die Fonds müssen Sachverständigenausschüsse (also Gutachter) bestimmen, die den sogenannten Verkehrswert der Immobilien feststellen sollen. Und zwar mindestens einmal im Jahr.

Jetzt ist die Frage, was der Verkehrswert einer Immobilie ist? Dafür sind verschiedene Bewertungsmethoden möglich, in der Praxis wird in der Regel die Ertragswertmethode angewendet. Dabei gehen insbesondere die Mietzahlungen und geschätzte Mietsteigerungen in die Bewertung ein. Wichtig zu wisssen ist, dass der so bestimmte Verkehrswert zum Teil erheblich vom Marktwert abweichen kann. (Weitere Ausführungen zum Verkehrswert finden Sie hier.)

Das geht so lange gut, wie sich der Verkehrswert über die Jahre nicht zu weit vom Marktwert  entfernt hat, und das Management nicht gezwungen ist, zu verkaufen. Das geht nämlich (per definitionem) nur zum Marktpreis, und nicht zu einem nur auf dem Papier stehenden Verkehrswert. Auf diese Weise kann es zu erheblichem Verlustpotenzial bei offenen Immobilienfonds kommen.

Kritiker offener Immobilienfonds argumentieren, dass die von den Fondsgesellschaften bestellten Gutachter über ange Zeit hinweg, Jahr für Jahr die Verkehrswerte nach oben festlegten. Und zwar so, wie es durch die Entwicklung der Immobilienmärkte nicht zu rechtfertigen ist. Die Schere zwischen geschätzten Verkehrswerten und dem, was man wirklich bekommen kann ist immer weiter auseinander gegangen.

Hier möchte ich auf die Seite der Firma IPD verweisen, die Immobilienindizes berechnet (Link dorthin). Besonders aussagekräftig ist der aktuelle Bericht „DIX Launch 2009″. Hier wird über gesamt Deutschland mit einer Wertänderung am deutschen Immobilienmarkt im Jahre 2008 von -1,4% gerechnet. Dazu im Vergleich ist es interessant, dass der Immobilienbestand der offenen Immobilienfonds in 2008 von der Guctachtern als wertvoller geschätzt wurde.

Ferner kann man dem IPD-Report e (auf Seite 6) ntnehmen, dass die Wertveränderung deutscher Immobilien seit 2002 Jahr für Jahr negativ war. Mit einem Rekordminus von fast -4% Wertverlust allein im Jahr 2005. Wie kann es dann sein, dass die Verkehrswerte der Fonds-Immobilien Jahr für Jahr nach oben angepasst werden?

Genau das wird jetzt offenbar dem P2 Value-Immobilienfonds zum Verhängnis. So schreibt deas Handelsblatt: „nach ersten Ergebnissen der aktuellen Neubewertunge des gesamten Immobilienportfolios erwartet Morgan Stanley ’signifikante Abwertungen'“ (Link zum Handelsblatt-Artikel).

Und die WELT berichtet von einem Streit der Fondsgesellschaft mit den Gutachtern. Darin wird die Bundesanstalt für Finanzdientleistungsaufsicht mit den Worte zitiert: „“Es stellt sich die Frage, ob die Fondsgesellschaft drei für sie unangenehme Gutachter durch gefügigere Bewerter ersetzt hat.“ (Link dorthin)

Das Vorgehen offener Immobilienfonds  entspricht einem Verkäufer einer Antiquität, der sie Ihnen für 10.000 Euro zum Kauf anbietet. Und zwar mit Bezug auf ein Gutachten, das der Verkäufer selbst in Auftrag gegeben hat. Würden Sie solch eine Antiquität kaufen? Einfach so, ohne zu sehen, wie ähnliche Antiquitäten gerade am Markt gehandelt werden, oder ohne zumindest einen eigenen Gutachter zu beauftragen?

Jedenfalls: Wer offene Immobilienfonds als sichere Geldanlage verkauft, handelt grob fahrlässig.  Und es ist kein Argument zu sagen: „Bisher ist alles gut gegangen“. Das konnte man bei subprime-Krediten bis 2007 auch sagen.