Der Bayernfonds Deutschland 23

Ich habe mir den Prospekt des  Bayernfonds Deutschland 23 genauer angesehen. Anbeiter ist die Real I.S. AG aus München. Die Prognoserechnung im Emissionsprospekt geht bis zum Jahre 2022.

Es soll ein Eigenkapital (samt Agio) von insgesamt 126.001.00 Euro eingesammelt werden (im Prospekt auf Seite 78). Zusammen mit einem Fremdkapital von 120.118.133 Euro werden 85% eines Hamburger Einkaufszentrum erworben. Der Kaufpreis dafür liegt laut Fonds-Prospekt bei 215.381.162 Euro liegt.

Die Investoren wenden also mit Fremdkapital  insgesamt 246.119.133 Euro (=126.001.000 + 120.118.133) auf, um eine Immobilie im Wert von 215.381.162 Euro zu erwerben. Somit fallen anfängliche Kosten in Höhe von 30.797.971 Mio Euro an.

Das heißt: Damit die anfänglichen Kosten wieder drin sind, müssen dei 85% des Hamburger Einkaufszentrums innerhalb der nächsten 11 Jahre über 30 Mio Euro Ertrag bringen. Bezogen auf den Kaufpreis sind das 14,3%.  Verteilt man diese Kosten auf eine Laufzeit von 11 Jahren, so  entspricht das einer Jahresrendite von 1,22% p.a.

 Anders formuliert: Das Fondsobjekt muss 1,22% Rendite (Mieteinnahmen samt Wertzuwachs) erzielen, alleine damit die anfänglichen Kosten wieder eingespielt sind.

Daneben gibt es aber noch die laufenden Kosten in den folgenden 11 Jahren. Laut Prospekt belaufen sich diese auf mi Mittelwert auf etwa 8,9 Mio Euro pro Jahr. Inklusive  Zinslast, aber ohne Tilgungen.

Bezieht man dies auf den anfänglichen Wert der der 85% des Einkaufszentrums, so entspricht das einer Belastung von ca. 4,1% p.a. (8,9 / 215.381.162).

Damit also sowohl die anfänglichen als auch die laufenden Kosten erwirtschaftet werden, muss die Immobilie eine Rendite von schätzungsweise 5,35% erzielen (Mieteinnahmen plus Wertsteigerung). Wenn diese Rendite erzielt wird, dann landet der Anleger bei plus/minus Null. Darunter wird er ein Minus haben,  und erst wenn die Rendite der Immobilie darüber liegt, wird der Anleger in die Pluszone kommen.

Wenn ein Anleger scih überlegt, in diesen Fonds zu investieren oder nicht, dann sollte er sich vor allem folgende Frage stellen: Für wie wahrscheinlich halte ich es, dass das genannte Hamburger Einkaufszentrum über die nächsten 11 Jahre eine Rendite (Mieterträge plus Wertzuwachs) von über 5,35% erzielen wird?