Beispielrechnung: Warum Mieten besser als Kaufen ist

Vor ein paar Tagen habe ich einen Beitrag über  Gerd Kommers Buch „Kaufen oder mieten?“ hier veröffentlicht (Link dorthin). Christoph Mischke hat diesen Weblog-Artikel kommentiert (Link zum Leser-Kommentar). Er stellt dort eine vereinfachte Rechnung auf, in der er das Kaufen einer Immobilie dem Mieten gegenüberstellt. Ich stelle seine Annahmen einmal mittels eines Mieters Max und eines Käufers Karl dar:

Mieter Max

  • … mietet eine Immobilie für (anfangs) 1000 Euro monatlich. Und das 30 Jahre lang.
  • … spart 200 Euro pro Monat in eine Anlageform, die vor Steuern 3% Rendite p.a. bringt.

Käufer Karl

  • … kauft eine entsprechende Immobilie für 350.000 Euro.
  • … nimmt dafür ein Darlehen in Höhe von 250.000 Euro auf, das 5% Zinsen pro Jahr kostet. Das Darelehen wird auch getilgt.
  • … investiert im Laufe der 30 Jahre weitere 60.000 Euro an „Schönheitsreparaturen“.

Christoph Mischke kommt (mittels einer vereinfachten Rechnung, die ich im Detail nicht nachvollziehen kann) zu dem Ergebnis, dass der Käufer Karl im Laufe der 30 Jahre zwar 283.000 Euro mehr bezahlt hat als Mieter Max, dafür aber  am Ende Eigentümer der Immobilie ist. Herr Mischke will offenbar sagen, dass sich – überschlägig gerechnet – doch der Kauf einer Immobilie im Vergleich zum Mieten lohnt.

An mich gerichtet fragt er: „Lässt sich das auf die Schnelle so rechnen oder habe ich Essenzielles vergessen?“

Meine Antwort ist: Die Rechnung stimmt hint und vorne nicht. Genau genommen kann man an Herrn Mischkes „vereinfachter Rechnung“ sehr gut die typischen Fehler studieren, die viele begehen, wenn sie vor der Entscheidung stehen, eine Immobilie zu kaufen (worauf auch Gerd Kommer in seinem Buch sehr gut hinweist) …

Beim Kauf einer Immobilie fallen Transaktionskosten an

In der überschlägigen Rechnung hat Christoph Mischke nicht die Kaufkosten für den Erwerb der Immobilie berücksichtigt. Diese betragen in Deutschland summa summarum zwischen 5% und 11,5% (siehe Kommer S. 35). Gehen wir einmal von (nur) 5% aus, so muss der Käufer Karl nicht nur 100.000 Euro für den Kauf der Immobilie aus eigener Tasche beisteuern, sondern auch Kaufkosten von mindestens 17.500 Euro.

Die laufenden Nebenkosten werden unterschätzt

Christoph Mischke glaubt, dass ein Immobilieneigentümer im Laufe von 30 Jahren nur etwa 60.000 Euro für „Schönheitsreparaturen“ ausgeben muss. Das entspricht in etwa 1,4% pro Jahr bezogen auf die ursprüngliche Kaufsumme von 350.000 Euro. Gerd Kommer argumentiert, dass man in etwa mit einer Nebenkostenquote von 2,1% jährlich rechnen sollte (S. 38).

Es ist sehr charakteristisch, dass Immobilienkäufer diese laufenden Nebenkosten in der Regel unterschätzen. Gerd Kommer gibt hier unter anderem folgende Gründe an (S. 39/40):

  • „Die Instandhaltungskoten fallen in stark schwankender Höhe und zeitlich sehr unregelmäßig an. Daher wissen Eigenheimbesitzer typischerweise nicht, wie hoch die Instandhaltungsquote ihrer Immobilie im langfristigen Durchschnitt ist …“
  • „[Immobilieneigentümer] vergessen schlicht die Instandhaltungskosten, weil diese in den ersten Jahren kaum anfallen.“
  • „Nicht zuletzt haben viele Eigenheimbesitzer eine unterbewusste Neigung, ihre Investition als eine schlaue Entscheidung darzustellen … und verdrängen daher einfach betimmte Kosten.“

Wie sieht die richtige Vergleichsrechnung aus?

Beim Aufstellen von Vergleichsrechnungen unterlaufen Anlegern immer wieder Fehler. Beispielsweise kann ich die Rechnung von Herrn Mischke nicht nachvollziehen. Im folgenden zeige ich einmal, wie es meiner Meinung nach richtig geht.

In den Annahmen wird von einem Darlehen in Höhe von 250.000 Euro ausgegangen, bei dem die Zinsen 5% p.a. betragen. Außerdem sollte dieses Darlehen getilgt werden. Ich nehme einfach einmal an, dass es sich heirbei um ein Annuitätendarlehen mit einer Annuität von 1.250 Euro im Monat handelt. Diese monatliche Annuitätenzahlung teilt sich jeden Monat in einen Zinsanteil und in einen Tilgungsanteil auf:

  • Nach dem ersten Monat fallen 1.042 Euro Zinsen an, 208 Euro werden getilgt, so dass sich die Darlehenssumme auf 249.792 Euro mindert.
  • Nach dem zweiten Monat fallen 1.041 Euro Zinsen an, 209 Euro werden getilgt, so dass sich die Darlehenssumme auf 249.582 Euro mindert.
  • Nach dem dritten Monat fallen 1.040 Euro Zinsen an, 210 Euro werden getilgt, so dass sich die Darlehenssumme auf 249.372 Euro mindert.
  • etc. etc.
  • Im letzten Monat (nach 30 Jahren) fallen 323 Euro Zinsen an, 927 Euro werden getiligt, so dass sich die Darlehenssumme auf 76.613 Euro mindert.

Der Käufer Karl zahlt also über 30 Jahre immer den fixen Betrag von 1.250 Euro monatlich und hat am Ende nur noch 76.613 Euro Schulden.

Neben diesen Ausgaben hat er aber noch laufenden Nebenkosten (die der Mieter Max nicht hat) oder er sollte zumindest entsprechende Rückstellungen für künftige Instandhaltungskosten machen. Ich gehe einmal von (nur) 1,5% bezogen auf den Kaufpreis der Immobilie aus. Das sind im Monat noch einmal etwa 438 Euro für den Käufer Karl.

Jeden Monat muss der Immobilienkäufer Karl also 1.688 Euro zur Seite legen, um am Ende eine Immobilie zu haben, die nur noch mit einer Schuld in Höhe von 76.613 Euro belastet ist.

Auf der anderen Seite spart sich der Eigenheimbesitzer natürlich Miete, wenn er die Immobilie selbst nutzt. Die Vorgabe ist ja, dass die Immobilie 1.000 Euro im Monat an Miete kosten würde. Ich nehme ferner an, dass diese Miete jedes Jahr um 1% erhöht wird.

Ganz am Anfang muss Karl einen Betrag von 117.500 Euro aus eigenen Mitteln für den Erwerb der Immobilie beitragen (nicht 100.000 Euro).

Ich nehmen einmal an, dass die Immobilie jedes Jahr 1% mehr wert wird. Damit ist Karl nach 30 Jahren stolzer Eigentümer einer Immobilie im Wert von 471.747 Euro. Abzüglich der Restschulden hat er also noch 30 Jahren ein Endvermögen von 395.134 Euro.

Das Ganze kann man für den Käufer Karl als einen Zahlungsstrom darstellen:

  • Start: -117.500 Euro
  • 1. Monat: -688 Euro (= die gesparte Miete von 1.000 Euro minus 1.688 Euro)
  • 2. Monat: -688 Euro
  • 359. Monat: -353 Euro (=die gesparte Miete von 1.335 Euro minus 1.688 Euro)
  • 360. Monat: +395.134 Euro (=Immobilienwert minus Restschuld)

Die Finanzmathematik hat Formeln, wie man für einen gegebenen Zahlungsstrom eine Renditezahl berechnet. Die Rendite für den Immobilienkäufer liegt (nach der Methode des Internen Zinsfußes) bei 1,14% (!!!).

Endvermögen des Mieters

Genau das, was der Immobilienkäufer Karl Monat für Monat für seine Immobilie an Zinsen, Tilgungen und Nebenkosten ausgeben muss, könnte der Mieter Max ansparen – natürlich abzüglich der Miete. Der Mieter könnte also im ersten Monat 688 Euro ansparen, im zweiten Monat 688 Euro, … , im 359. Monat 497 Euro.

Nehmen wir an, der Mieter Max spart diese Beträge Monat für Monat in eine Anlageform an, die eine Rendite von 3% p.a. vor Steuern bringt. Zieht man davon die Abgeltungsteuer, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer ab, so verbleiben hier immer noch 2,16% p.a. [=(1-28%) x 3%].

Welches Endvermögen wird der Mieter Max nach 30 Jahren angespart haben? Antwort ist: 496.769 Euro. Und hiervon sind die Steuern, wie gesagt, schon abgezogen.

Zum Vergleich: Der Eigenheimbesitzer Karl hat nach 30 Jahren (siehe oben) ein Vermögen in Höhe von 395.134 Euro erreicht. Also etwa 100.000 Euro weniger als der Mieter.

Weitere Risiken des Immobilienkaufs

Präzise durchgerechnet, sieht man also, dass Mieten deutlich besser als Kaufen ist. Zumal, wenn man noch weitere Nachteile berücksichtigt, die mit dem Erwerb einer Immobilie verbunden sind:

  • Man ist in seiner Lebensplanung deutlich unflexibler.
  • Sollte der Käufer in eine finanzielle Schieflage kommen, kann er möglicherweise nicht mehr das Annuitätendarlehen bedienen. Eine Zwangsversteigerung kann sehr unangenehm und kostspielig sein. Wenn ein Mieter hingegen weniger verdient, kann er einfach in eine günstigere Wohung umziehen.
  • Der Käufer ist mit der Erwerb eines einzigen Anlageobjekts sehr einseitig investiert. Er verstößt gegen den fundamentalen Grundsatz der Risikostreuung. Der Mieter hingegen kann beispielsweise mittels Investmentfonds sein Vermögen breit streuen. (Wäre es nicht verrückt, wenn der Mieter all sein Geld nur in eine einzige Aktie stecken würde? Aber genau das hat der Immobilienkäufer getan. Er setzt alles auf eine einzige Karte – auf Gedeih und Verderb.)

Fazit und Vermögensberatung

Wenn man das Beispiel, das Christoph Mischke vorgegeben hat, korrekt durchrechnet, dann sieht das Ergebnis für den Immobilienkäufer dramatisch schlechter aus im Vergleich zum Mieter. Die Voraussetzung ist natürlich, dass der Mieter tatsächlich diszipliniert anspart. Letztlich hapert es meistens genau daran. Weil viele Mieter nicht konsequent genug für ihren Vermögensaufbau sorgen, Immobilienkäufer hingegen dazu gezwungen werden, haben häufig Immobilienbesitzer am Ende ihres Lebens ein höheres Vermögen. Das liegt aber nicht daran, dass Immobilien die bessere Geldanlage wären, sondern schlicht daran, dass Immobilienkäufer nicht anders können als monatlich ihre Zinsen und Tilgungen zu bezahlen. Auf diesen Zusammenhang weist auch Gerd Kommer hin.

Wenn aber ein Mieter konsequent anspart, wird er am Ende ein deutlich höheres Endvermögen erreichen können als ein Immobilienbesitzer. Außerdem wird der Mieter deutlich weniger Risiken ausgesetzt sein als der Eigenheimbesitzer.

Und wer meint, dass meine Rechnung und meine Aussagen an der Realität vorbeigehen, lade ich herzlich einmal zu einem meiner nächsten Beratungsgespräche ein, wenn es einmal wieder um das Finanzdesaster geht, in das eine Familie durch eine fremdfinanzierte Immobilie geraten ist. Da gibt es schlaflose Nächte, Ehefrauen weinen – Krise pur. So ist die Realität mit bezug auf fremdfinanzierte Immobilien, jedenfalls so wie ich es etwa alle zwei Monate erlebe. Seltsamerweise habe ich noch nie (wirklich noch nie) erlebt, dass Anleger in vergleichbare Desaster geraten wären aufgrund von Aktienfonds.

Dennoch gibt es die öffentliche Meinung: Aktien sind riskant – (fremdfinanzierte) Immobilien sind sicher. Diese Meinung kann ich beim besten Willen nicht verstehen. Natürlich sind Aktien riskant, fremdfinanzierte Immobilien sind aber mindestens ebenso riskant.  Mit dem, was ich in meiner Praxis als Anlage- und Finanzberater immer und immer wieder erlebe, hat das wirklich überhaupt nichts zu tun.

Gefährlich wird es, wenn man eine an sich riskante Anlageform als sicher einschätzt.

Daher ist es sehr wichtig, sich vor einem so wichtigen Schritt wie einen Immobilienkauf fachkundig und unabhängig beraten zu lassen: Vermögensberatung zu Immobilienthemen.

Weitere Links:

25 Antworten
  1. Anonym
    Anonym says:

    Das Problem ist doch der viel zu hohe Kaufpreis. Wer bezahlt denn für eine Immobilie, die nur 12.000 Euro Miete/Jahr kostet einen Kaufpreis von 350.000 Euro zzgl. Nebenkosten? Unter diesen Rahmenbedingungen kann sich das Kaufen nie rechnen. Die Immobilie dürfte höchstens 150.000 bis 200.000 kosten.

    Antworten
    • Peterreins
      Peterreins says:

      Die Mietrendite bei dem Beispiel liegt bei 3,4% (=12.000 / 350.000). Meiner Erfahrung nach ist das ein durchaus übliches Verhältnis. Manchmal lassen sich Leute von mir beraten, die gerade vor der Entscheidung stehen, ob sie sich eine Wohnimmobilie kaufen wollen oder weiterhin zur Miete leben möchten. Als erstes berechne ich immer diese überschlägige Mietrendite: Gesparte Jahresmiete / Kaufpreis. Die Zahlen, die in meinen Beratungsgespächen derzeit herauskommen, liegen immer zwischen 2,5% und maximal 4,5%. Eine Mietrendite von 8%, wie Sie schreiben (12.000/150.000) hatte ich wirklich noch nie vorliegen. Nicht einmal annäherungsweise.

      Ich habe eben das Ganze noch einmal in immobilienscout24.de überprüft. In dem Münchner Stadtviertel Giesing wird derzeit eine 4-Zimmer-Wohnung für 672.900 Euro angeboten, Wohnfläche 129 qm. Auf derselben Internetseite kann man sich auch die Mieten ansehen. In exakt derselben Gegend werden vergleichbare Wohnungen für maximal 1700 Euro (Kaltmiete) angeboten. 12×1700 = 20.400 Euro Jahresmiete. Geteilt durch 672.900 Euro = 3,03%. Das entspricht auch ziemlich genau meinem momentanen Erfahrungswert.

      Antworten
  2. Anonym
    Anonym says:

    Zwei Fragen zur Musterrechung:

    Müßte die Nachsteuerrendite der erwähnten Anlageform, die vor Steuern 3% Rendite bringt, bei 25% Abgeltungssteuer nicht 2,25% statt der angeführten 2,72% betragen (noch ohne Berücksichtigung von Soli und KiSt)?

    Wie würde sich das Ergebnis der Vergleichsrechung verändern, wenn der Käufer eine Finanzierung zu 3,5% statt 5% abschließen kann (bei sonst unveränderten Annahmen)?

    Antworten
    • Peterreins
      Peterreins says:

      Ja, Sie haben recht, es darf nicht 2,72% heißen, sondern sogar nur 2,16% = 3% x (1-28%). Ich habe mich im Text verschrieben, und werde das jetzt noch nachträglich korrigieren. Ich habe es aber überprüft: In der Rechnung selbst habe ich korrekt mit 2,16% Nach-Steuer-Rendite gerechnet. Danke, dass Sie mich auf diesen Schreibfehler hingewiesen haben.

      Antworten
  3. Anonym
    Anonym says:

    Vielen Dank für die schnelle Antwort. Ich wollte auch nicht behaupten, dass es Immobilien zu diesem Preis zu kaufen gibt. Ich meinte lediglich, dass sich der Kauf einer Immobilie im Vergleich zum Mieten dieser Immobilie nur dann rechnen kann, wenn der Kaufpreis weniger als 15-20 Jahresmieten beträgt. Gibt es im Markt für diesen Preis keine Immobilie zu kaufen, ist mieten in finanzieller Hinsicht in der Regel die bessere Wahl.
    Könnte man z.B. Autos, deren Kaufpreis 35.000 Euro beträgt, für 100 Euro/Monat mieten (zu den besonderen Konditionen des Wohnungsmietrechts, z.B. jederzeit kündbar, Reparatur und Wartung sind vom Vermieter zu tragen etc.), würde der Kauf eines Autos finanziell ebenfalls keinen Sinn machen.

    Antworten
  4. Silver
    Silver says:

    Guter Artikel, tolle Informationen wo ich nur zustimmen kann.

    Wenn man als Anleger aber z.B, ein sehr großes Anlagevermögen hat, was momentan Cash rumliegt, könnte eine selber genutze/oder auch nicht selber genutzte Immobile, die man auf einen Schlag bezahlen kann durchaus Sinn machen?

    Was ist die Meinung der Blog Leser hierzu?

    Antworten
    • Peterreins
      Peterreins says:

      Sicher kann der Kauf einer Immobilie Sinn machen. Zunächst einmal schon alleine so, wie man sich alle möglichen Dinge kauft, einfach nur deswegen weil man Freude an deren Besitz hat. Manche Leute kaufen sich ein schönes Auto, weil sie eben ein schönes Auto haben wollen. Oder manche Menschen kaufen sich eine gute Flasche teuren Weins. Warum nicht? Wenn man genügend Geld hat.

      Ähnlich ist es auch mit Immobilien. Wenn man genügend Geld hat und einfach Freude daran hat, eine schöne Immobilie zu besitzen, dann sehe ich keinen Grund das nicht zu tun. Ein solcher Kauf hat dann aber nur am Rande etwas mit einer Anlageentscheidung zu tun.

      Meine Erfarhung allerdings ist, dass viele eine Immobilie deswegen kaufen, weil es Ihnen eine Herzensangelegenheit ist – und andererseits wollen sich sich selbst weis machen, eine gute Anlageentscheidung getroffen zu haben. Ich meine da, dass man sich entscheiden sollte, worauf es einem hier tatsächlich ankommt. Betrachtet man eine Immobilie als kluge Geldanlage, dann muss man natürlich alle rationalen Kriterien anführen und abwägen. Und da kommt tatsächlich der Kauf einer Immobilie sehr schlecht weg, so dass man aus rationalen Gründen besser mietet als kauft.

      Aber wie gesagt, es zählen ja nicht immer rationale Gründe. Und das ist auch vollkommen in Ordnung so. Man sollte halt sich selbst gegenüber einfach ehrlich sein und nicht einen Kauf aus Herzensgründen mit vermeintlich rationalen Gründen rechtfertigen wollen.

      Antworten
  5. A.Moor
    A.Moor says:

    Sehr geehrter Herr Dr. Peterreins,
    ich möchte ein paar Einwände zu Ihren Berechnungen einbringen.
    1. Zum einen werden für Rückstellungen „nur 1,5%“ angerechnet. 438€ pM ergibt 5.256€ pA. In 10 Jahren werden 52.560€ zur Seite gelegt!
    Für das Geld können alle 10 Jahre beispielsweise alle Fenster ausgetauscht werden plus modernster Heizkessel plus Dach … mir fällt dazu nichts mehr ein in dieser Größenordnung.
    Die Zahl von 1,5% könnte stimmen, allerdings für Wohnungen, bei denen der Faktor Kaufpreis/ Mieteinnahme deutlich günstiger ist.
    2. Mieterhöhung beträgt nur 1% pro Jahr?!
    Das macht in 30 Jahren ca.35%. Sie wollen damit sagen, dass eine Wohnung, die heute 500€ kalt kosten, vor 30 Jahren bereits 370 € kostete? Ich gehe von deutlich kleineren Werten aus!
    Damit nicht genug. „Ihr“ Mieter Max zahlt nach 359 Monaten, also nach 30 Jahren immer noch 497 € weniger als Käufer Karl!
    Es gibt auch andere Statistiken, die besagen, dass der Mieter bereits nach 11 Jahren genauso viel zahlt, wie Käufer. D.h. die monatlichen Überschüsse kann Mieter 11 Jahre zu Seite legen. Danach, in den restlichen 19 Jahren, tut dies der Käufer!
    3. Zu „Weitere Risiken des Immobilienkaufs“
    a) warum unflexibler?
    Wenn wir nicht von einem Single Karl ausgehen (wozu braucht er ein Haus), sondern vom Familienvater, dann ist er schon recht sesshaft. Ich habe keine Statistik zur Hand wie oft die Mieter umziehen, denke aber, dass keiner dies unnötig tun wird – am ehesten ist der Streit mit Vermieter wegen Mieterhöhung oder Nebenkostenabrechnung oder… der Grund zum Umzug und nicht der Wunsch nach anderem Nest. Im schlimmsten Fall kann ein Haus verkauft/vermietet werden. Mieter ist auch mind. 3 Monate an die Wohnung gebunden.
    b) finanzielle Schieflage
    Wie vorhin: verkaufen/vermieten und genauso in kleinere Wohnung ziehen. Unterstützung vom Staat (Wohngeld) gibt es im gleichen Ausmaß. Im eigenen Haus ist ein Harz4-Empfänger sogar besser vor gezwungenem Auszug geschützt als ein Mieter 😉
    c) einseitig investiert.
    Es wird unterstellt, dass der Käufer keine weiteren Investitionen tätigt. Dies trifft meistens nicht zu! Normalerweise wird bei Kreditvergabe ein Puffer vorausgesetzt, also der Käufer hat per Definition mehr Spielraum.
    4. Finanzdesaster mit fremdfinanzierten Immobilien.
    Ich habe an einigen Zwangsversteigerungen teilgenommen (hab auch etwas gekauft) und durfte erfahren, zu welchem Preis die Objekte mal finanziert(!) wurden. Es ist das Mehrfache des heutigen (!) Durchschnittspreises. Die einzige Erklärung, die mir einfällt – es waren steuersparende Modelle. Die Käufer wurden von Finanzberatern schlicht über den Tisch gezogen (die meisten Käufer waren aus anderen Regionen wie München oder Dortmund, die an astronomische Zahlen gewohnt sind, aber der hiesige Markt kann sie keineswegs rechtfertigen).
    (Exkurs: ich möchte bei diesem Punkt nicht Sie persönlich als Vermögensberater angreifen – Sie haben auf Ihrer Webseite auch von schwarzen Schafen geredet, welche die Glaubwürdigkeit der ganzen Branche aufs Spiel setzen. Ich rede hier von diesen schwarzen Schafen, genauer gesagt von Herden aus schwarzen Schaffen, die einen vergessen lassen, dass die Schafe hell sein sollten).
    5. Die Tränen bei Investition in Aktien/Aktienfonds sind nicht so bitter, weil hier die meisten Menschen nicht auf die Idee kommen, auf Kredit zu spekulieren, was bei Immobilien der Fall ist. Oder anders gesagt die Banken unterstützen die Anleger nicht so gerne dabei, da hier wirklich alles (insbesondere auch der Anteil der Bank) verloren werden kann. Bei Immobilien wird nur ein Teil finanziert 50-60%, mit höheren Zinsen oder gewissen Konstruktionen (Bausparvertrag etc.) auch bis 90%. Dieser Teil kann dann im Problemfall auch meistens durch die Bank zurückgeholt werden. Also mit Aktien werden auch Vermögen (oder Teile davon) vernichtet, man zieht eine Lehre daraus (oder eben nicht) und darf wieder neu anfangen, während bei Immobilien ein Kredit am Hals hängt bzw. das Stiefkind erst irgendwie veräußert werden soll.
    6. Der Faktor (Kaufpreis/Mieteinnahme) beträgt in Ihrem Beispiel 29 und entspricht nicht dem deutschen Durchschnitt (14-18 max. 20). Die Katze ist nun aus dem Sack: es geht um Raum München. Man hört von noch deutlich höheren Faktoren auch in anderen Ballungsgebieten. Diese Preise haben jedoch nichts mit Realität zu tun – die entstehen aus Spekulation, Gier und illusorischer Sicherheit der „besten Lagen“. Am Ende des Spiels stehen weinende Frauen.
    Bei solchen Faktoren lohnt sich der Kauf nicht – es sei denn es kommen steuerliche Aspekte oder ähnliches ins Spiel.
    7. Es soll auch erwähnt werden, dass nur den letzen beißen die Hunde. D.h. bei dieser Spekulation oder Blasenbildung werden große Vermögen aufgebaut. Wenn die Krise kommt, gibt es auch große Verluste, aber diese fallen deutlich kleiner aus als das angehäufte Geld. (Kenne persönlich jemanden, der in USA mit Immobilien in kurzer Zeit ein Millionenvermögen aufgebaut hat. Über die darauf folgende Krise konnte er nur sorglos schmunzeln).
    8. Mein Fazit 1:
    Wenn wir allein die Rückstellungen auf einen realitätsnäheren Wert korrigieren, sowie die Mietsteigerung höher ansetzen, kommen wir selbst in diesem Beispiel auf ein beinahe ausgeglichenes Endergebnis. Würde bei einem Objekt mit dem Faktor 20 durchgerechnet, läge der Käufer auf jeden Fall vorne.
    Mein Fazit 2:
    In Ballungsgebieten mit astronomischen Preisen lohnt sich der Kauf (für eigene Nutzung) nicht! Da in der Untersuchung von Herrn Kommer die Durchschnittszahlen des Gesamtmarktes verwendet wurden (wovon ich ausgehe) und immer noch eine positive Rendite herausgekommen ist, wage ich zu behaupten, dass in vielen Gebieten Deutschlands ein Kauf die Miete deutlich schlagen wird.
    Es gibt auf der Welt auch kaum andere Staaten, bei denen die Gegebenheiten für einen Kauf günstiger sind als in Deutschland.
    Man sollte in jedem Fall so eine Vergleichsrechnung erstellen.

    Antworten
  6. Peter Phan
    Peter Phan says:

    Mieten ist nichts anderes als Geldverbrennung….
    Das Geld was man dem Vermieter über Jahrzehnte überweist sieht man nie wieder.

    Anders sieht es beim Kauf einer Immobilie aus.
    Bei einem Kauf legt man sein Vermögen an, man kann auch sagen, man friert es ein.
    Dieses Vermögen bleibt aber in meinem Besitz, ich verbrenne es nicht.
    Ich tausche nur mein Papiergeld in einem Sachwert.

    Man darf auch nicht vergessen, dass die Immobilie auch nach meinem Ableben noch existiert.
    Ich will sagen, meine Kinder und dessen Kinder können in dieser Immobilie wohnen und brauchen keine Miete bezahlen. Und somit ist der Immobilienkauf immer besser, als das mieten einer Immobilie. Wenn man clever plant und sich keine 150qm Villa baut, dann ist der Immobilienwunsch auch finanzierbar.

    Ob ich jetzt 20 Jahre Schulden bei einer Bank habe, oder mein ganzes Leben Schulden bei einer Immobilienfirma habe, ist doch eigentlich egal.

    Die Immobilienwirtschaft ist ein Milliardenmarkt und hat in den vergangen Jahren die Immobilienpreise in die Höhe getrieben, damit es für einige wirklich nicht mehr lohnt eine Immobile zu kaufen. Da darf man sich natürlich auch nicht wundern, wenn behauptet wird, dass Mieten besser als Kaufen ist.

    Antworten
  7. Stefan
    Stefan says:

    Hallo Hr. Peterreins,

    ein paar Fragen, da ich gerade die Rechnung in Excel nachvollziehe:

    – Wieso rechnen Sie beim Mieter mit Kaltmiete und beim Käufer mit den Nebenkosten?
    – Beim Mieter komme ich im 359. Monat auf eine Differenz zum Käufer von 1.688 – 1.335 = 353 Euro, nicht wie Sie auf 497 euro
    – Der Mieter legt die 117.500 Euro Startkapital – nicht nur die Differenz Miete zu Kaufkosten je Monat – auch mit 3% p.a. an?
    – Die 60.000 Euro an Schönheitsreparaturen am Haus müssten doch am Ende noch mit als Ausgaben abgezogen werden?
    – Wie wäre die Inflation mit einzubeziehen? Diese würde sich auf das Endvermögen des Mieters auswirken, jedoch nicht auf den Wert des Hauses (da die Inflation noch zusätzlich zur Wertsteigerung der Immobilie hinzugerechnet werden muss)?

    Vielen Dank, wenn Sie sich die Zeit nehmen, auf meine Fragen einzugehen.

    Freundliche Grüße,
    Stefan

    Antworten
    • Peterreins
      Peterreins says:

      Hier die Antworten auf Ihre Fragen:

      – Wieso rechnen Sie beim Mieter mit Kaltmiete und beim Käufer mit den Nebenkosten?
      Es handelt sich nicht um Nebenkosten wie Heizung und dergleichen, sondern diejenigen Nebenkosten, die nur der Immobilien-Eigentümer zu tragen hat, also z.B. Reparaturen etc.

      – Beim Mieter komme ich im 359. Monat auf eine Differenz zum Käufer von 1.688 – 1.335 = 353 Euro, nicht wie Sie auf 497 Euro
      Da haben Sie recht, da ist mir offenbar ein Schreibfehler unterlaufen. Ich habe es im Text inzwischen auf 353 Euro geändert. Danke für den Hinweis..

      – Der Mieter legt die 117.500 Euro Startkapital – nicht nur die Differenz Miete zu Kaufkosten je Monat – auch mit 3% p.a. an?
      Ja, gemeint ist, dass der Mieter das Startkapital von 117.500 Euro samt der Differenz zu 3 % anlegt.

      – Die 60.000 Euro an Schönheitsreparaturen am Haus müssten doch am Ende noch mit als Ausgaben abgezogen werden?
      Nein. Ich habe diese Kosten auf die Monate hinuntergerechnet, was in einem ersten Schritt 1,4 % bezogen auf die Kaufsumme darstellt. Dies erschien mir zu optimistisch, so dass ich die Quote auf 1,5 % erhöht habe (und selbst das entspricht sehr häufig nicht der Realität, sondern die tatsächlichen Kosten bei einer Immobilie liegen in der Regel bei etwa 2 %)

      – Wie wäre die Inflation mit einzubeziehen? Diese würde sich auf das Endvermögen des Mieters auswirken, jedoch nicht auf den Wert des Hauses (da die Inflation noch zusätzlich zur Wertsteigerung der Immobilie hinzugerechnet werden muss)?
      Die Inflation habe ich ja auf zweifache Weise mit berücksichtigt. Erstens lasse ich die Immobilie jedes Jahr 1% mehr wert sein. Und außerdem steigt die fiktive Miete in der Rechnung jedes Jahr um 1,5%. Das sind natürlich Schätzgrößen. Ist die Wertsteigerung deutlich höher als hier angenommen, sieht die Rechnung besser für den Immobilienkäufer aus. Viele haben nur die Wertsteigerungen der letzten paar Jahre in Deutschland im Kopf, vernachlässigen aber, dass die ganzen 1990er Jahre für deutsche Immobilien sehr schlecht waren. Im langfristigen Durchschnitt, liegt man, denke ich, mit einer Wertsteigerung von 1% p.a. ganz gut.

      Antworten
  8. Stefan Wimmer
    Stefan Wimmer says:

    Hallo Herr Peterreins,

    vielen Dank für Ihre rasche Antwort!

    Bzgl. der Nebenkosten war ich verwirrt, da oben 60.000 Euro angeschrieben sind, das bezog sich jedoch lediglich auf die Annahmen von Hrn. Mischke (dort spart der Mieter auch nur 200 Euro im Monat weg). In Ihrem Beispiel sind es dann folglich insgesamt 157.500 Euro Nebenkosten/Instandhaltungskosten.

    Die Inflation ist also auf beiden Seiten berücksichtigt.

    Insgesamt komme ich beim Mieter auf einen Betrag von 501.925 am Ende, das sind wahrscheinlich Abweichungen in der Zinseszinsrechnung…ist bei Ihrer Rechnung der Freibetrag bei einem Ehepaar von 1.602 Euro p.a. mit eingerechnet?

    Es gäbe wohl noch viel mehr Aspekte, die man hineinrechnen könnte. Zum Beispiel würden wir (als Familie wohnhaft im Glockenbachviertel), sobald wir uns ein Haus in der Umgebung kaufen würden, sofort ein Fahrzeug zulegen müssen, das wir uns aktuell einsparen. Auch nicht vorhandene Gartenpflege usw. Das kann man beliebig ausweiten.

    Noch zwei Fragen:

    – Wäre das zu Geld machen des Hauses für den Käufer dann nicht zu besteuern?

    – Sonderzahlungen zur Tilgung des Darlehens würden sich auf Grund der 5% höher auswirken als das zusätzliche Anlegen des Betrages auf Mieterseite mit 3% und deshalb das Verhältnis in Richtung Eigenheim verschieben, oder?

    Freundliche Grüße,
    Stefan Wimmer

    Antworten
    • Peterreins
      Peterreins says:

      Ja, Sie haben recht. Eine Immobilie hat eine ganze Reihe von Facetten. Manche sind postitiv („eigene vier Wände“), andere sind negativ (wenn man z.B. aufgrund der Lage hohe Fahrtkosten hat).
      Hier noch mal meine Antworten auf Ihre beiden Fragen:

      – Wäre das zu Geld machen des Hauses für den Käufer dann nicht zu besteuern?
      Ich bin ja kein Steuerberater, aber so viel ich weiß, ist der Verkaufsgewinn nach einer Haltefrist von 10 Jahren steuerfrei.

      – Sonderzahlungen zur Tilgung des Darlehens würden sich auf Grund der 5% höher auswirken als das zusätzliche Anlegen des Betrages auf Mieterseite mit 3% und deshalb das Verhältnis in Richtung Eigenheim verschieben, oder?
      Ja, so ist es wohl. Generell rate ich zumeist, schnellstmöglich zu tilgen. Tilgen ist sehr häufig die beste Art der „Geldanlage“.

      Antworten
  9. Stefan Wimmer
    Stefan Wimmer says:

    Hallo Herr Peterreins,

    können sie bzgl. des Freibetrags noch kurz was sagen, ich sehe in Ihrem Download-Excel haben Sie diesen mit angegeben.

    Sie haben mir (und wahrscheinlich den zukünftigen Lesern auch) sehr weitergeholfen, Ihre Rechnung nachzuvollziehen.

    Vielen Dank!

    Freundliche Grüße,
    Stefan Wimmer

    Antworten
  10. Sparfuchs
    Sparfuchs says:

    Schade dass Sie nicht auf den Kommentar eingegangen sind, dass der Kauf einer Immobilie den Nachkömmlingen zu Gute kommt. Wenn das Haus abgezahlt ist fangen die Vorteile eines Eigenheims doch erst an, sprich, das Kapital der Familie steigt.
    Leider verstehe ich nicht wie man 157000euro in 30jahren für Instandhaltung ausgeben kann. Erklärt haben Sie es nach mehreren Nachfragen immernoch nicht.
    Für mich daher leider nicht überzeugend.

    Antworten
    • Peterreins
      Peterreins says:

      Ich könnte Ihnen dutzende Geschichten erzählen, bei denen eine Immobilie gerade für die Nachkommen zur Katastrophe geworden sind. Gerade für Nachkommen ist der große Nachteil der Immobilie, dass man sie so schlecht auseinanderdividieren kann. Also entweder braucht man viel Geld um die anderen auszuzahlen, oder man muss sich gemeinsam an die Verwaltung einer Immobilie machen. Mit das Schlechteste was es gibt ist z.B. auch folgende Konstruktion. Der Mann gibt seiner Lebensgefährtin ein lebenslanges Wohnrecht, vererbt aber die Immobilie selbst an seinen Sohn. Streit und Ärger ist hier vorprogrammiert.
      Das gängige Problem ist, dass die meisten Leute die laufenden Instandhaltungs- und Reparaturkosten von Immobilien unterschätzen. Diese Problematik beschreibt Gerd Kommer sehr gut in seinem Buch „Kaufen oder Mieten“. Zitat hieraus(S. 39f.): „Aus mehreren Gründen werden Nebenkosten von vielen … Eigenheimbesitzern unterschätzt: * Die Instandhaltungskosten fallen in stark schwankender Höhe und zeitlich sehr unregelmäßig an. * In den ersten Jahren nach dem Neubau oder dem Erwerb einer frisch renovierten Immobilie sind die laufenden Instandhaltungskosten besonders niedrig … Sie vergessen schlicht die Instandhaltungskosten, weil diese in den ersten Jahren kaum anfallen…. * Nicht zuletzt haben Eigenheimbesitzer die unterbewusste Neigung, Ihre Investition als eine schlaue Entscheidung darzustellen und verdrängen daher einfach bestimmte Kosten.“ Nüchtern durchkalkuliert schätzt Kommer, dass man durchschnittlich 2,1% p.a. bezogen auf den Gesamtwert einer Immobilie für die Nebenkosten ansetzen muss (S.38).
      Hier ein paar typische Beispiele für Kosten, die gerne übersehen werden: Neue Heizung, irgendwann neues Dach, Streichen der Fassade, Kosten für die Instandhaltung des Aufzugs, Gärtnerarbeiten, Grundsteuer, Versicherungskosten, Abgaben für Kommunen, etc.

      Antworten
  11. Lena
    Lena says:

    Guten Tag!
    Vielen Dank erst einmal für die anschauliche Beispielrechnung!
    In den Kommentaren wird eine Download-Excel-Datei erwähnt, haben Sie zu dem Rechenbeispiel eine solche Datei, die Sie uns zukommen lassen könnten?
    Wir haben nämlich das Problem, dass sich ja doch in den jüngsten jahren ein paar Änderungen in der Zinsgestaltung ergeben haben.
    Für unser Beispiel, Wohnen in Hamburg bzw. Nord-West-Umgebung, sind die Preise für Häuser oder Grundstücke ziemlich hoch, ich weiss nicht mal ob die Preise dem Wert entsprechen bzw. ob die Wertsteigerung so wie beschrieben dann überhaupt stattfindet, was ja wiederum an den momentan so niedrigen Zinsen liegt, muss ich Ihnen ja nicht erzählen, die Schraube… 😉
    Aber auch die Mieten sind halt ziemlich hoch, von daher scheint uns kaufen gerade auch recht sinnvoll…

    Wie gesagt, würden wir uns freuen, wenn wir mit unseren Zahlen alles mal in der Tabelle durchrechnen könnten oder man die Kalkulation vielleicht nochmal auf den neuesten Stand bringen könnte:
    Bau/Kauf: 450 000€ zzgl. NK + 50 000
    Eigenkapital 150 000
    Zinsen so um die 1,9-2%, beide Festanstellung öffentlicher Dienst, KfW-Eigenheim, evtl. KfW-Energie… gerne 2-3% Tilgung

    Miete: 1300,-€ pro Monat, 200 € Anlegen.

    Brauchen Sie noch mehr Kenngrößen?

    Beste Grüße und Dank, Lena & Sebastian

    Antworten
  12. Tom
    Tom says:

    Moin…

    Artikel und Kommentare haben alle pro und contra. Natürlich ist keins der Beispiele 100 % richtig da zu viele Faktoren das Ergebnis egal in welche Richtung verfälschen. Jedoch hilft es einem zum nachdenken und nicht einfach blind was kaufen sondern rechnen rechnen rechnen rechnen ! Wenn ich Zuhause bin schreibe ich hier ein paar Eckpfeiler auf die mir persönlich wichtig sind / waren zwecks kaufen oder mieten. ( Mit Handy schreiben ist eher…. )

    Gruß

    Tom

    Antworten
  13. Kanopke
    Kanopke says:

    Die Rechnung sieht unterdessen bei den Anlage- und Tilgungszinsen sehr viel anders aus!
    Die pauschalen Instandhaltungskosten, die im Kommentar sogar noch höher angesetzt wurden, halte ich für unangemessen. Ich würde eher für einen Neubau maximalst 1% ansetzen, bei Altbauten relativ gegen 2% gehen. Dort sollte aber der Kaufpreis entsprechend niedriger sein. Sanierungsrückstand ist ja preisbestimmend.
    Natürlich bestimmen am Ende individuelle Faktoren (der betroffenen Immobile, der persönlichen Situation und Einstellung) aber das Fazit der Rechnung sollte so im Moment genau andersherum ausfallen.

    Antworten
  14. Rene Siewert
    Rene Siewert says:

    Hallo,
    das kann man so nicht sagen. Es hat auch etwas mit Glück zu tun. Kauf man jetzt eine Wohnung oder Haus oder lässt es ausbauen und dann kommt das große Erwachen wie eine Menge Reparaturen usw. dann wäre mieten natürlich die bessere Option. Man hat ja schon viel gehört wo einige dann auf einmal vor dem Ruin standen nur weil die Baufirma zum Beispiel gepfuscht hat.
    Danke sagt Rene Siewert

    Antworten
  15. FI40
    FI40 says:

    Die Instandhaltungsrücklage nach § 28 Abs. 2 II.BV darf, je nach Alter der Immobilie, 7,10 EUR oder 9,00 EUR oder 11,50 EUR je qm und Jahr nicht überschreiten.

    Die Bundesministerium BMUB empfiehlt je nach Alter der Immobilie zwischen 4,00 und 10,00 EUR je qm und Jahr.

    Der eher an einer zu hohen Einschätzung der Kosten interessiere Verband privater Bauherren („Seht her, wir haben so hohe Kosten. Bitte entlastet uns“) empfiehlt 12 EUR je qm und Jahr.

    Wenn wir aus diesen drei Gruppen die höchsten Kosten überhaupt herausnehmen, dann ergibt sich bei 12 EUR je qm und Jahr. Bei dem heutigen Durchschnittspreis von 4.700 EUR je qm Wohnung in Hamburg ergibt sich eine Quote für die Instandhaltung von 0,26% und nicht etwa 2,0%.

    So gut die anderen Bücher von Kommer sind, aber in diesem Buch ist ein großer Knackpunkt welcher fernab der Realität ist und im Gegensatz zu seinen sonstigen Recherchen leider pur aus der Luft gegriffen ist und leider auch absolut falsch: „Im weiteren Verlauf dieses Buches nehmen wir einen durchschnittlichen Wert von 2,0 Prozent auf den Gebäudeteil an“. Leider eine völlig aus der Luft gegriffene Annahme ohne Belege und leider total falsch. So kennt man das nicht von Kommer.

    Noch ein kleines Paradoxon zum Schluss, je hochwertiger man baut, desto geringer sind die Instandhaltungskosten. Tondachziegel hielten schon früher 80 bis über 100 Jahre, billige Betondachsteine sind nach 15 Jahren grün. Badkeramik aus Stahl hält länger als billiges Acryl. Ein teurer Außenputz, etwa Silikonharzputz oder gar Edelkratzputz statt standardmäßigem mineralischen Putz hält länger bzw. deutlich länger. Eine Fußbodenheizung hält deutlich länger (weit über 50 Jahre) als Heizkörper (20-30 Jahre). Eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung mag wie Luxus klingen, verhindert aber sicher, dass es jemals im Haus Schimmel, Feuchtigkeit oder eben schlechte Luft gibt.

    Und man sollte nicht vergessen, dass Mieter auch einen Teil der Instandhaltung bezahlen. Die Kleinreparatur-Klausel ist usus. Mechanische Beschädigung trägt der Mieter. Die Wände streichen muss ich selbst. Wenn meine Haustiere etwas beschädigen, muss ich dafür aufkommen. Wenn mein Kind etwas beschädigt, muss ich als Mieter wie Eigentümer in jedem Fall dafür aufkommen.

    Alle Arten von energetischer Sanierung wie insbesondere eine neue Heizung werden auf die Miete umgelegt. Auf 9 Jahre!

    Und leider weiß Herr Kommer nicht, dass Grundsteuer und Versicherungen ebenfalls umlagefähig sind.

    Antworten
  16. Marius Feldermann
    Marius Feldermann says:

    Eine wirklich nachvollziehbare und übersichtliche Beispielrechnung. Alles schön mit Fakten belegt, etc. Eine Sache vielleicht noch: Preisentwicklungen sollte man auch gerade regional verfolgen. Der Immobilienmakler um die Ecke führt manchmal auf der Webseite gute Statistiken, die man für sich selbts nutzen kann. Mein Makler in Lingen hat beispielsweise die Preise pro qm für Wohnungen und Häuser in Lingen aufgelistet, die spannende Einblicke in die regionale Entwicklung geben. Ich empfehle also, auch immer den regionalen Bezug bei Preisen herzustellen. Viele Grüße!

    Antworten

Hinterlassen Sie einen Kommentar

Wollen Sie an der Diskussion teilnehmen?
Feel free to contribute!

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *

Newsletter abonnieren (Jederzeit wieder abbestellbar)