Kurzanalyse: Paribus Hochschulportfolio Bayern

Ein Kunde bat mich, ihm eine Kurzanalyse des Immobilienfonds „Paribus Hochschulportfolio Bayern“ zu erstellen. Der Fonds wird auch als „Paribus Renditefonds XVIII GmbH & Co. KG“ bezeichnet. Im folgenden nenne ich ihn einfach „Paribus Renditefonds“.

Der Immobilienfonds investiert in zwei Immobilien: a) den sog. Campus Bambert und b) den Campus Coburg. Die Laufzeit des Fonds wird auf 12 Jahre bis 2024 angesetzt.

Zum Campus Bamberg steht im Emissionsprospekt auf Seite 12:

„Der Neubau für die Otto-Friedrich-Universität Bamberg entsteht auf dem Gelände der ehemaligen Baumwollspinnerei Erlangen-Bamberg …“

Zum Campus Coburg heißt es (ebenfalls auf S. 12):

„Auf dem Gelände des Hofbräuhauses Coburg entsteht … ein dreigeschossiger Neubau des Design-Campus der Hochschule für angewandte Wissenschaften Coburg.“

Die beiden Immobilien haben als Hauptmieter den Freistaat Bayern.

Wenn ich einen Immobilienfonds analysiere, dann interessiere ich mich immer vor allem für die Kosten. Insbesondere stelle ich mir folgende Frage: Welche Rendite müssen die Vermögenswerte erzielen, damit der Anleger auf plus/minus Null kommt?

Laut Emissionsprospekt (S. 66) hat der Paribus Renditefonds nach Abschluss der Investitionsphase drei Vermögensgegenstände:

1. Grundstücke und Gebäude, deren Anschaffungskosten sich auf 59 Mio Euro belaufen,
2. Darlehen, die an die Minderheitskommanditisten vergeben werden: 1.429.879 Euro,
3. Liquiditätsreserve: 669.592 Euro.

Insgesamt sind das Vermögenswerte im Gesamtwert von 61.099.471 Euro.

Der Fonds will insgesamt ein Kapital in Höhe von 68.213.208 Euro einsammeln (Prospekt S. 66). Davon zahlen die Eigenkapitalgeber mit Agio 35.713.209 Euro ein. Der Rest in Höhe von 32.500.000 Euro wird mittels Darlehen fremdfinanziert. Bezogen auf die Gesamtfinanzierung beträgt die Fremdkapitalquote also etwa 47,6 %.

Zusammengefasst heißt das: Die Kapitalgeber bringen insgesamt 68.213.209 Euro ein, um am Ende – nach Abzug aller Kosten – Vermögensgegenstände im Wert von ca. 61.099.471 Euro zu haben.

Welche Rendite müssen diese Vermögensgegenstände haben, damit wieder das Kaptial von 68.213.209 Euro erreicht wird? Die Antwort lautet: 11,64 %. Annualisiert man dies auf die Laufzeit von 12 Jahren, so entspricht dies einer Rendite von 0,92 % p.a.

Das heißt: Damit die Anfangskosten des Fonds auf Sicht von 12 Jahren wieder eingespielt werden, müssen die Vermögensgegenstände zusammen im Schnitt mindestens 0,92 % pro Jahr erwirtschaften.

Neben den Anfangskosten gibt es aber auch noch die laufenden Kosten. Im Prospekt des Paribus Renditefonds („Hochschulportfolio Bayern“) werden z.B. folgende Kosten genannt:

• Instandhaltungsaufwand
• Objektverwaltung
• Darlehenszinsen
• Körperschaftsteuer und andere Steuern
• Gesellschaftskosten
• Treuhandgebühren.

Keine Kosten im eigentlichen Sinne sind Darlehenstilgungen.

Anhand der Zahlen der prognostizierten Liquiditätsrechnung (Prospekt S. 74 und 75) kann man berechnen, dass im Laufe der 12 Jahre mit insgesamt 24.782.666 Euro an laufenden Kosten zu rechnen ist (ohne Tilgungen). Pro Jahr wären das dann also im Durchschnitt 2.065.222 Euro an Kosten.

Diese Kosten müssen die Vermögensgegenstände des Fonds (die beiden Immobilien, die vergebenen Darlehen sowie die Liquiditätsreserve) jedes Jahr mindestens erwirtschaften, damit der Anleger auf plus/minus Null kommt.

Der anfängliche Gesamtwert der Vermögensgegenstände, die der Paribus Renditefonds nach Abschluss der Investitionsphase hat, beläuft sich (wie gesagt) auf 61.099.471 Euro. Bezieht man darauf die durchschnittlichen laufenden Kosten in Höhe von 2.065.222 Euro, so ergibt das 3,38 %.

Anders formuliert: Die Vermögensgegenstände des Fonds müssen eine Rendite von mindestens 3,38 % p.a. erzielen, damit die laufenden Kosten abgedeckt sind.

Oben hatte ich schon ausgerechnet, dass eine Rendite von 0,92 % p.a. notwendig ist, um die Anfangskosten nach 12 Jahren wieder drin zu haben.

Beides zusammen  genommen bedeutet: Die Vermögensgegenstände des Paribus Renditefonds („Hochschulportfolio Bayern“) müssen durchschnittlich 4,30 % pro Jahr erwirtschaften, nur damit der Anleger am Ende bei plus/minus Null steht. In diesem Fall hat der Anleger nichts gewonnen und auch nichts verloren. Wird aber beispielsweise „nur“ 3% p.a. erwirtschaftet, so wird der Fonds-Investor bereits im Minus sein.

Ein Anleger, der sich überlegt, in den Paribus Renditefonds („Hochschulportfolio Bayern“) zu investieren, sollte sich also folgende Frage stellen: Für wie wahrscheinlich halte ich es, dass die oben genannten Immobilien „Campus Bamberg“ und „Campus Coburg“ mindestens 4,30 % pro Jahr erwirtschaften können?