Wie man am besten in die Anlageklasse Immobilien investiert

Ein elementares Prinzip der Geldanlage ist, dass man sein Vermögen gut diversifizieren sollte auf möglichst viele unterschiedliche Anlageformen: Aktien, Anleihen, Rohstoffe etc. und natürlich auch Immobilien.

Vor einigen Monaten hatte eine Diskussion mit dem Blogger „Der Privatanleger“ darüber, wie man wohl am besten die Anlageklasse Immobilien abdeckt. Ich selbst hatte darauf keine einfache Antwort. Ich habe jetzt lange darüber nachgedacht. Nachfolgend das Ergebnis meines Nachdenkens…

Einzelne Immobilien sind für viele Anleger zu groß

Zunächst ist es natürlich eine Überlegung sich auf eigene Faust eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu kaufen. Je nach Ausstattung und Lage sind hier, kann man sagen, mindestens 50.000 Euro zu investieren. In der Regel wird ein Anleger deutlich mehr Geld aufbringen müssen. In München beispielsweise muss man für eine normale Eigentumswohnung locker mit 200.000 Euro rechnen.

Da viele Anleger dieses Geld nicht haben, sind sie gezwungen für einen Immobilienkauf einen Kredit aufzunehmen. Nicht selten ist dann die Situation so, dass der Anleger all seine Ersparnisse in eine einzige Immobilie steckt und sich außerdem noch verschuldet.

Es liegt auf der Hand, dass das komplett dem Prinzip der Risikodiversifikation widerspricht. Man setzt so alles – auf Gedeih und Verderb – auf eine Karte. Das kann gut gehen, geht aber auch oft genug schief.

Erst gestern sah ich zufälligerweise die TV-Sendung mit dem Schuldnerberater Peter Zwegat. Da ging es unter anderem um eine Familie, die wegen einer fremdfinanzierten Immobilie in schwerste finanzielle Nöte gestürzt worden ist.

Und exakt heute Vormittag ruft mich jemand an und will meinen Rat wegen einer Umfinanzierung seiner Immobilie. Im Laufe des Gesprächs stellt sich heraus, dass auch er wegen zweier fremdfinanzierten Immobilien heute schwerste finanzielle Probleme hat. Es stellte sich heraus, dass es für ihn das Klügste wäre seine beiden Immobilien schnellstmöglich zu verkaufen, seine Schulden zu tilgen und dann mit dem Vermögensaufbau neu zu beginnen.

Für sehr vermögende Menschen kann es wohl sinnvoll sein, sich ein Portfolio verschiedener Immobilien anzuschaffen, die dann am besten gut über die Bundesrepublik gestreut sind. Und vielleicht noch besser auch nach Immobilienart: Also Wohnimmobilien, Büroräume, Läden etc.

Wichtig sollte jedoch in jedem Fall sein, dass auch ein solcher sehr vermögender Anleger nicht all sein Geld nur in Immobilien steckt, sondern daneben auch noch an andere Anlageformen wie beispielsweise Wertpapiere, Tagesgeld oder Rohstoffe denkt.

Mein Fazit jedoch, was einzelne Immobilien betrifft: Für einen normalen Privatanleger sind sie in der Regel nicht geeignet, da es zu einer stark einseitigen Ausrichtung des Vermögens und zumeist zu hohen Schulden führt.

Mehr zu diesem Thema habe ich in diesem Blog-Beitrag geschrieben: Ist ein Eigenheim eine gute Geldanlage?

Offene Immobilienfonds haben Nachteile

Wenn also für einen normalen Anleger einzelne (fremdfinanzierte) Immobilien in der Regel als Geldanlage ungeeignet sind, dann sind vielleicht offene Immobilienfonds eine gute Idee?

Auf den Punkt gebracht: Ich bin kein großer Freund offener Immobilienfonds. Und zwar aus folgenden Gründen:

Erstens. Zunächst ist ein offener Immobilienfonds von vornherein ein Paradoxes Produkt. Man investierteinerseits in Immobilien, bei denen das Geld immer langfristig gebunden ist. Wenn man eine Immobilie verkaufen will, kann man im schnellsten Fall mit ein paar Monaten rechnen. Andererseits gewährt man den anleger börsentäglich ein- und auszusteigen.

Daher sind offene Immobilienfonds immer gezwungen, einen relativ hohe Cashanteil zu halten, also eben einen Teil des Gelds gerade nicht in Immobilien zu investieren, wie es ja eigentlich sein sollte.

Ziehen zu viele Anleger auf einmal ihr Geld ab (so geschehen im Herbst 2008), dann muss ein offener Immobilienfonds eventuell die Auszahlung aussetzen, also schließen.

Zweitens: Die Bewertung der Immobilien in einem offenen Immobilienfonds ist, meiner Meinung nach fraglich. Es werden nämlich nicht die aktuellen Marktwerde ermittelt, sondern die Fondsgesellschaft beauftragt Gutachter, um einen sog. Verkehrswert festzustellen.

Hier mal ein Beispiel. Nehmen Sie an, Sie plannen eine Antiquität zu erwerben. Und der Verkäufer sagt, dass diese Anitquität 1.000 Euro wert ist. Sie fragen, wie er auf den Preis kommt. Und er antwortet: Er habe einen Gutachter mit einer Schätzung beauftragt. Würden Sie diese Antiquität dann daraufhin einfach so kaufen?

Oder würden Sie nicht lieber noch einen eigenen Gutachter beauftragen oder sich über den Marktwert vergleichbarer Gegenstände informieren wollen?

Wenn Sie jedoch einen offenen Immobilienfonds erwerben vertrauen Sie blind den Gutachtern, die die Fondsgesellschaft beauftragt und bezhalt hat. Übrigens Hat es letztes Jahr bei einem bestimmten offenen Immobilienfonds Unstimmigkeiten zwischen Gutachtern und der Fondsgesellschaft gegeben, mit der Konsequenz, dass die Fondsgesellschaft einfach die Gutachter ausgetauscht hat.

Merkürdig ist auch, dass insbesondere vor 2008 Jahr für Jahr der Immobilienbestand offener Immobilienfonds wertvoller geschätzt wurde, obwohl die vergleichbaren Marktpreise gefallen sind.

Drittens. Viele wissen nicht, dass einige offene Immobilienfonds mit Fremdkapital arbeiten. Auf diese Weise werden die Renditen, wie man so sagt, „gehebelt“. Das erhöht aber auch klar das Risiko dieser Anlageprodukte. Manche Finanzberater stellen offene Immobilienfonds als sehr sicher dar, quasi als Geldmarktersatz. Man sollte sich darüber im klaren sein, dass sie das definitiv NICHT sind.

Ich selbst kann jedenfalls keinem meiner Kunden guten Gewissens einen offenen Immobilienfonds empfehlen. Sorry.

Zum Weiterlsen:

Geschlossene Immobilienfonds

Wenn ich es recht bedenke, erwirbt man Immobilien wohl am besten in Form geschlossener Fonds. Die Vorteile sind:

  • Das Vermögen kann auf einige verschiedene Investitionsobjekte gestreut werden
  • Der Anleger kann sich bereits mit relativ geringen Anlagebeträgen beteiligen
  • Die zweifelhafte Wertfeststellung durch Gutachter entfällt, da nicht börsentäglich ein Kurs gestellt werden muss
  • Es müssen auch keine hohen Liquiditätsreserven vorgehalten werden wie bei einem offenen Immobilienfonds.

Andererseits gibt es auch hier große Nachteile. Der schwerwiegendste ist, dass die Kostenbelastung hier sehr häufig exorbitant hoch ist. Zunächst fallen die anfänglichen Gründungskosten an, die sich sehr häufig auf 20% und mehr des Investitionsbetrages belaufen. Danach gibt es noch laufende Kosten für die Geschäftsführung, Steuerberatung, Administration etc.

Wegen dieses Nachteils der zu hohen Kostenbelastung, könnte ich auch jetzt nicht einen einzigen geschlossenen Immobilienfonds empfehlen Ich kenne natürlich auch nicht alle. Jedenfalls ist mir keiner bekannt, bei dem ich die Kostenbelastung akzeptabel finden würde.

Zum Weiterlesen: SHB Renditefonds 6

Fazit

Was ich also sagen will ist: Um die Anlageform Immobilien adäquat abzudecken würde ich den meisten Anlegern sowohl von einzelnen (fremdfinanzierten) Immobilien abraten, also auch von offenen Immobilienfonds. Die Anlageform geschlossener Immobilienfonds finde ich noch am geeignetsten, hier hakt es aber sehr häufig an der zu hohen Gebührenbelastung.

Irgendwie kein leichtes Thema. Welche Meinung haben denn Sie?

10 Antworten
  1. c3po
    c3po says:

    Leider gibts in D meines Wissens kein REITS-ETF mit dem man als Kleinanleger weltweit diversifiziert in Immobilien investieren könnte.

    Was dem nach meiner Recherche am nächsten käme, wäre der ishares FTSE EPRA/NAREIT ETF (ISIN DE000A0LGQL5).

    Ihre Meinung zu diesem Papier würde mich sehr interessieren.

    Gruss

    Antworten
  2. Holger
    Holger says:

    Ich habe REITs bisher auch immer als beste Möglichkeit betrachtet, in Immobilien zu investieren – sie sind transparent und sollten in aller Regel auch halbwegs fair gepreist sein. Mit den Immobilien-ETFs auf dem Markt kriegt man aber immer auch Immobilien-Aktien, die keine REITs sind. Ich kenne die Zusammensetzung der verschiedenen Indizes aber nicht so genau, dass ich sagen könnte, ob im FTSE EPRA/NAREIT tatsächlich nur Bestandshalter sind oder nicht. Was ich noch weiß: Die auch im Euro Stoxx 50 enthaltene Aktie von Unibail-Rodamco hat zumindest innerhalb von Europa ein so großes Gewicht, dass man fast schon direkt in sie investieren kann… Hinzu kommt noch: REITs scheinen relativ hoch mit dem Aktienmarkt insgesamt korreliert zu sein. Deshalb bin ich in letzter Zeit vorsichtig geworden – Sinn von Immobilien im Depot sollte ja eigentlich eine gewisse Unabhängigkeit vom Aktienmarkt sein.

    Eigentlich wollte ich aber noch schreiben, warum ich Offenen Immobilienfonds nach wie vor skeptisch gegenüberstehe: Der Markt ist so intransparent, dass man viel Aufwand treiben muss, um die Spreu vom Weizen zu trennen – Prospekte lesen, Fondsinitiatoren prüfen, verteufelt genau auf Kosten und irgendwelche anderen möglichen Probleme achten. Ein guter Berater/Vermögensverwalter sollte so etwas natürlich leisten. Aber den haben die meisten nun mal nicht. Und ich bin zu geizig dazu, mir einen zu suchen. 😉

    Deshalb bin ich nach wie vor auf dem REITs-Trip. Aber für optimal halte ich das auch nicht. Bzw.: Wenn man in REITs investiert, liegt die Frage nahe, ob man nicht auch einfach auf Immobilien verzichten kann und sich mit dem Immo-Aktienanteil begnügt, der sowieso in den Benchmark-Indizes enthalten ist.

    Kurz: Ich finde es immer noch schwierig. Aber ein spannendes Thema bleibt es allemal.

    Antworten
      • peterreins
        peterreins says:

        @Holger hat mit bezug auf offene Immobilienfonds geschrieben:
        „Der Markt ist so intransparent, dass man viel Aufwand treiben muss, um die Spreu vom Weizen zu trennen – Prospekte lesen, Fondsinitiatoren prüfen, verteufelt genau auf Kosten und irgendwelche anderen möglichen Probleme achten. Ein guter Berater/Vermögensverwalter sollte so etwas natürlich leisten. Aber den haben die meisten nun mal nicht. “
        Und @Manfred hat geantwortet, dass dasselbe für geschlossene Immobilienfonds gelten würde.

        Ich stimme hier sowohl Holger als auch Manfred zu. Sowohl bei offenen wie bei geschlossenen Immobilienfonds muss man ganz genau hinsehen, bevor man investiert. Bei offenen Fonds habe ich aber noch zusätzliche Bauchschmerzen, nämlich:
        (1) dass die Investitionsobjekte nicht zu Marktwerten bewertet werden, sondern von Gutachtern, die die Fondsgesellschaft selbst bezahlt.
        (2) offene Immobilienfonds lassen im Normalfall einen ständigen börsentäglichen Ein- und Ausstieg zu, obwohl ihre Investitionsobjekte illiquide sind. Das ist meiner Meinung nach eine grundsätzliche Fehlkonsturktion.

        Da diese beiden Punkte bei geschlossenen Immobilienfonds keine Rolle spielen, bin ich für mich zu dem Schluss gekommen, dass geschlossene Imobilienfonds den offenen vorzuziehen sind. Das ist aber eine prinzipielle Erwägung, ohne dass ich an dieser Stelle konkrete Empfehlungen für bestimmte geschlossene Fonds geben könnte. Denn was mich auf der anderen Seite an den meisten geschlossenen Immobilienfonds stört, sind die exorbitant hohen Gebühren.

        REITs udn Immobilienaktien haben offenbar wiederum zu sehr den Charakter von Aktien, wie die letzten drei Jahre gezeigt haben. Sie stellen wohl nicht wirklich eine Gegenposition zu reinen Aktien-Investments dar.

        Für micht ist und bleibt es eine schwierige Frage, wie man als Kleinanleger am besten in die Anlageklasse Immobilien investieren kann. Denn auch das scheint mir klar zu sein: dass jedes Vermögen auch zu einem gewissen Prozentsatz diese Anlageklasse abdecken sollte.

        Antworten
    • peterreins
      peterreins says:

      @Holger
      Sie schreiben:
      „Ein guter Berater/Vermögensverwalter sollte so etwas natürlich leisten. Aber den haben die meisten nun mal nicht. Und ich bin zu geizig dazu, mir einen zu suchen“
      Eine Anmerkung zum Thema „geizig“. Um einen geschlossenen Fonds zu analysieren, brauche ich in der Regel nicht mehr als zwei Stunden. Mein Stundenhonorar beträg 125 Euro. Insgesamt müsste ein Anleger also im Normalfall 250 Euro ausgeben, um ein fachmännisches Urteil zu einem bestimmten Angebot zu erhalten. Ich bin der Meinung, dass das relativ kostengünstig ist. Insbesondere wenn man bedenkt, vor welchem Schaden man hier eventuell bewahrt werden kann.

      Ich erlebe es aber tatsächlich immer und immer wieder, dass Anleger gerne an einer vernünftigen, korrekten Beratung sparen.

      Das bete war einmal eine Dame, die in einem richtig schlimmen finanziellen Schlamassel steckte, in die sie ein sogenannten „Finanzberater“ gebracht hatte. Dieses Schlamassel wollte sie von mir entwirren lassen, was mich viel Zeit gekostet hätte. Aus Freundlichkeit sagte ich ihr, dass ich ihr nur eine Stude à 125 Euro anrechnen würde. Ihre Antwort: „Ich bin es gewohnt, für eine Finanzberatung nichts zu bezahlen. 125 Euro sind mir da eigentlich zu viel. Das muss ich mir noch überlegen.“ – Und sie überlegt bis heute. Ein „Finanzberater“, den sie vordergründig nichts bezahlt hat, bringt sie in einfinanzielles Desaster, für eine faire korrekte und zielführende Beratung will sie aber nichts ausgeben. Über was will man sich da noch wundern?

      Antworten
  3. Holger
    Holger says:

    Sorry, ich habe da Mist geschrieben: Statt „Offene“ wollte ich „Geschlossene“ schreiben. Denn für die gilt das Problem der Intransparenz m. E. am stärksten. Offene Fonds sind ja zumindest recht stark reguliert und unterliegen relativ strengen Berichtspflichten (die von Ihnen genannten Bedenkn teile ich aber).

    Antworten
    • peterreins
      peterreins says:

      Ja das stimmt, offene Immofonds sind im Vergleich zu geschlossenen Immofonds deutlich besser reguliert. Geschlossene ja eigentlich gar nicht. Das ist ein Punkt fuer die offenen. Andererseits hat die Ueberwachung auch ihren Preis. Und es ist nicht unbedingt klar, dass die aufsichtsrectliche Ueberwachung außer Buerokratie wirklich einen Nutzen fuer den Anleger bringt.

      Antworten
  4. Mike
    Mike says:

    Hallo Herr Peterreins,
    ich habe eine Frage zu Immobilien. Ich interessiere mich für eine finanzierte, vermietete Immobilie als einen Baustein für die Altersvorsorge.
    In Verbindung mit einer solchen Immobilie bietet mir jeder Berater ein „Tilgungsersatzprodukt“ an. Soll heißen man zahlt die Zinsen für die Hypothek, zahlt aber dort keine Tilgung.
    Stattdessen „bespart“ man ein „Ersatzprodukt“ mit dem dann am Ende (nach 20-25 Jahren) die Hypothek abgelöst wird.
    Früher wurden mir dort LV angeboten (der erwartete Zins wird heute längst nicht mehr gezahlt, stattdessen geringfügig mehr als der garantierte Zins –> es bleibt eine ordentliche Finanzlücke am Ende der Laufzeit), heute bietet man mir Produkte an wie den von Ihnen beleuchteten Immofonds „SHB Renditefonds 6“ oder Genussrechte der „Immovation“ bzw Immofonds von „Immovation 2.KG“.
    Ich halte das für ein ziemlich großes Risiko, einerseits. Werden da nicht die versprochenen Renditen (7-10%) erwirtschaftet, fällt das ganze Konstrukt zusammen und man kann seine Hypothek nicht tilgen am Ende der 20-25 Jahre.

    Meine eigentliche Frage ist jetzt: Wenn ich bei solchen Gesprächen einwende, dass ich ohne Ersatzprodukte sondern nur über Mieteinnahmen, Steuerersparniss und zusätzliche eigene Zahlungen eine vermietete Immobilie durchrechnen möchte, dann sind die Reaktionen größtest Unverständnis; so würde ich Geld verschenken statt Rendite zu erwirtschaften.
    Liege ich denn tatsächlich so falsch??

    Ich denke mir stattdessen, dass ich bei ca 30% persönlichem Spitzensteuersatz für jeden Euro den ich an Zins für die Immobilie zahlen muss nur etwa 0,3 Euro vom Finanzamt zurück bekomme. Das bedeutet doch, dass es sich lohnt zu tilgen, weil ich damit effektiv Geld einspare, oder? Ja ich weiß es ist genaues rechnen angesagt, weil irgendwann keine Steuererstattung mehr anfällt, wenn die Schulden sinken, stattdessen aber Steuern zu zahlen sind. Dafür muss Liquidität da sein.
    Aber spare ich nicht dennoch über die Laufzeit gesehen wesentlich mehr ein und schenke mir gleichzeitig das Risiko mit einem 7-10%-Versprechen reinzufallen?

    Wie könnte es alternativ vielleicht doch mit solchen „Tilgungsersatzprodukten“ funktionieren? Welchen Zins müssten die mindestens erwirtschaften (angenommen Hypothek-Zins von 3%), damit es sich rechnet und vor allem welche Produkte oder zumindest Produkt-Arten könnten Sie dort empfehlen, um nicht zusätzliche Risiken wie mit einem „SHB Renditefonds 6“ aufzubauen?

    Ich würde mich freuen durch Ihre Antwort mehr Verständnis zu diesem Themenkomplex zu erhalten, das beschäftigt mich schon eine gewisse Zeit 😉

    Antworten
    • Peterreins
      Peterreins says:

      Vielen Dank für Ihre Nachricht. Ich denke ich werde diese Thematik einmal mit einem eigenen Blog-Beitrag aufgreifen.
      Auf die Schnelle ein paar Bemerkungen von mir:

      Erstens. Ich bezweifle, dass eine fremdfinanzierte Immobilie ein guter Baustein für die Altersvorsorge ist. Nüchtern durchgerechnet spricht eigentlich nichts für diese These. Das Einzige was dafür spricht, ist die Tatsache, dass eine fremdfinanzierte Immobilie eine „Zwangssparbüchse“ ist. D.h. Sie können nicht einfach so die ganze Sache stoppen, sondern sind für eine sehr lange Zeit gezwungen, monatlich Geld zur Seite zu legen. Bei alternativen Sparformen wie beispielsweise Fondssparplänen kann ein Anleger hingegen recht schnell seine ursprünglichen Pläne umschmeißen.
      [wird fortgesetzt]

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