Zum Thema Immobilien …
In der Süddeutschen Zeitung vom 29./30.12.2012 habe ich gelesen (S. 29):
„Ute und Michael P. hatten sich die Sache vermeintlich gut überlegt. Das Ehepaar wollte Geld anlegen und fürs Alter vorsorgen. Und weil überall die Rede davon war, dass Immobilien doch so eine schlaue Investition wären, haben sie zugeschlagen: zwei Zimmer, denkmalgeschützter Altbau, saniert, 230.000 Eruo Kaufpreis. Nicht schlecht für eine Wohnung in Bayern. Der Status als denkmalgeschütztes Objekt sollte zusätzliche Steuervorteile bringen, so versprach es der Bauträger. Und die Mieteinnahmen sollten langfristig das Haushaltseinkommen … aufbessern.
Klingt super? War es aber nicht.
… Kurzum, es war ein ziemliches Desaster …“
Leider ist das Thema Immobilien mit einer ganzen Reihe von Mythen verbunden, die Anleger immer wieder zu gravierenden Fehlentscheidungen verfürhen.
Mythos Wertstabilität. Viele Menschen ignorieren, dass es auch zum Beispiel für deutsche Wohnimmobilien Wertverluste geben kann. Manchmal betragen sie sogar 20 % und mehr. Dass man mit Immobilien keine Verluste machen könne, ist einer der hartnäckigsten und vollkommen unhaltbaren Mythen im Zusammenhang mit Immobilien.
Mythos Altersvorsorge. So oft ich für Kunden das Thema Altersvorsorge durchrechne und die Alternative besteht a) eine Immobilie zu kaufen oder b) weiterhin zur Miete zu leben, ist immer die Alternative b) deutlich besser für die Anleger. Dass eine Immobilie eine gute Altersvorsorge sei, ist ein netter Werbeslogan der Bausparkassen. Ist aber ansonsten auf demselben Niveau wie die Behauptung, dass linksdrehender Joghurt gesünder sei als rechtsdrehender.
Mythos Inflationsschutz. Ich hatte mal ein Gespräch mit einem Herren, der stolz auf sein Immobilieninvestment war. Er erzählte mir begeistert, dass er seine Immobilie 1980 gekauft hätte und dass sich inzwischen der Wert verdoppelt hätte. Bei einer Verdoppelung des Wertes ist das doch eine super Geldanlage, Naja, eine Rendite von 100% in 32 Jahren entspricht einer Jahresrendite von 2,1 % p.a. Das ist noch nicht einmal Werterhalt nach Inflation. Denn von 1980 bis heute war die Inflation höher als 2,1 % p.a. Außerdem hat der Herr nur sehr zögerlich meine Frage beantwortet, wie viel Geld er in der Zwischenzeit immer wieder weiter in die Immobilie stecken musste.
Und damit sind wir bei einem wichtigen Punkt, den viele Immobilienkäufer übersehen (oder verdrängen). Eine Immobilie funktioniert ja nicht so, dass man einmal Geld investiert und ab dann nur noch Mieten kassiert. Nein, in eine Immobilie muss man in der Regel fast jährlich neues Geld nachschießen. Wegen Reparaturen, Instandhaltungen und dergleichen. Jeder, der eine Immobilie hat, weiß, wovon ich rede. Eine Immobilie, in die man nicht immer wieder investiert, ist sehr schnell eines: eine Ruine.
Dann kommt bei einer vermieteten Immobilien das Risiko mit den Mietern hinzu. Man mag hier Glück haben, es gibt aber genug, die über den Ärger mit den Mietern stöhnen.
Für mich das aller Erstaunlicheste ist aber folgendes. Fast jeder Immobilienkäufer muss einen Kredit aufnehmen. Ein solcher Kredit kostet natürlich Zinsen. Sehr häufig ist es nun so, dass die zu erwartende Rendite eine Immobilie unterhalb der zu zahlenden Zinsen liegt. Das wäre etwa so, als würde ich eine Geldanlage, die 2% Rendite verspricht mit 3% fremdfinanzieren. Ein offensichtliches Verlustgeschäft. Und merkwürdigerweise fällt das vielen beim Kauf einer Immobilie nicht auf.
Das wird manchen erst nach vielen Jahren klar, dann nämlich, wenn man sauber eine Bilanz aufstellt: was habe ich bisher in das Projekt Immobilie eingezahlt und was habe ich bisher herausbekommen. Viele stellen aber (sicherheitshalber, um nicht die eigene Fehlentscheidung erkennen zu müssen) eine solche saubere Bilanz erst gar nicht auf, posaunen hingegen lieber herum, dass doch Immobilien eine so gute Geldanlage sei.
Gilt das denn Ihrer Meinung auch für selbst bewohntes Wohneigentum?
Vielen Dank!
Ja, auch eine selbst bewohnte Immobilie rechnet sich sehr häufig nicht. Doch eines möchte ich an dieser Stelle vorneweg sagen: eine selbst bewohnte Immobilie ist sehr häufig eine Herzenssache. Und als solche ist die Sache in Ordnung. Die Immobilie ist dann eine Art Konsumobjekt, ähnlich wie ein schönes Auto oder eine schöne Wohnzimmereinrichtung. Da kommt es nicht unbedingt auf den wirtschaftlichen Aspekt an.
Viele meinen aber, mit der selbst bewohnten Immobilie nicht nur einen Herzenswunsch zu erfüllen, sondern auch eine kluge Geldanlage getätigt zu haben. Das ist aber bemerkenswert häufig nicht der Fall.
Nehmen wir mal eine Familie A an, die vor der Alternative steht:
a) Eine bestimmte Immobilie für 1250 Euro/Monat zu mieten, oder
b) eine gleichwertige Immobilie für 500.000 Euro zu kaufen.
Die Familie hat (sagen wir mal) 250.000 Euro Geld auf der hohen Kante. Im Falle b) müsste sie also einen Kredit in Höhe von 250.000 Euro aufnehmen. Die Bank bietet ihnen einen Kreditzins über 10 Jahre für 2,5 % an. Das wäre dann (ohne Tilgungen) eine monatliche Zinsbelastung von 520,83 Euro.
Vater A denkt sich: „Super, Kaufen ist doch offenbar viel besser, denn so zahle ich monatlich nur 520,83 Euro und damit fast 700 Euro weniger als beim Mieten und habe am Ende auch noch ein Eigenheim.“
Ist hier irgendwo ein Denkfehler? Ja, leider schon. Aber alles der Reihe nach.
Da die Familie A durch den Immobilienkauf 15.000 Euro (=12*1250) an Miete im Jahr spart, ist die selbstbewohnte Immobilie für Familie A wie eine Investition, die Ihnen 3% Rendite bringt. Und zwar 3% = 15.000 / 500.000. Bei diesen 3% handelt es sich aber um eine Brutto-Rendite. Das heißt, dass noch Kosten abgezogen werden müssen.
Nummer eins natürlich die Anschaffungskosten, die bei einer Immobilie nicht unerheblich sind. Doch die will ich jetzt einfach mal vergessen.
Nummer zwei: Die laufenden Kosten für Instandhaltungen, Reparaturen, Grundsteuer, Versicherungen. All das, was im Falle a) der Vermieter hätte tragen müssen. Dafür muss man zwischen 1-2% pro Jahr abziehen. Nehmen wir mal 1,5 % p.a. an.
Wenn also die Summe der Kosten (aber ohne Zinsen) 1,5% vom Kaufpreis pro Jahr ausmachen, so verbleibt von der Brutto-Rendite 3,0% nach Kosten gerade einmal eine Netto-Rendite von1,5 % p.a. Die selbstgenutzte Immobilie ist also eine Geldanlage, die sich für die Familie, richtig durchgerechnet, mit ca. 1,5 % lohnt. OK, da kommen möglicherweise noch Wertsteigerungen der Immobilie, es kann aber auch umgekehrt zu Wertverlusten kommen, wie jeder weiß, der sich mit Immobilien auskennt. An dieser Stelle will ich diesen Punkt Wertsteigerungen einfach mal unberücksichtigt lassen.
Rein von der gesparten Miete her und von den voraussichtlichen Kosten, die eine Immobilie so mit sich bringt, ist die selbstbewohnte Immobilie für Familie A wie eine Geldanlage mit einer Rendite von 1,5 %.
Diese Geldanlage wird nun mit 2,5 % fremdfinanziert. Eigentlich müsste an dieser Stelle schon klar sein, dass hier ein Verlustgeschäft vorliegt. Wer eine Geldanlage, die 1,5 % Rendite bringt, mit 2,5 % finanziert, macht offensichtlich pro Jahr 1% Verlust. – Es sei denn (und jetzt kommt doch das Thema Wertsteigerungen ins Spiel), dass die Immobilie jedes Jahr 1% mehr wert wird. Anders formuliert: der Immobilienkauf der Familie A ist eine Spekulation darauf, dass die Immobilie jedes Jahr mindestens 1% mehr wert wird. Das ist aber, wie gesagt, nicht gesichert. Das kann sein, muss aber nicht. Wenn die Immobilie einfach so viel wert bleibt, wie beim Kauf, dann ist das Ganze ein offensichtlicher wirtschaftlicher Verlust.
Man kann die Rechnung wie folgt grob überschlägig aufstellen für den Fall des Immobilienkaufes:
* Laufende Kosten: -7500 Euro
* Zinsen: -6250 Euro
* 2% Wertsteigerung (mal angenommen): 10000 Euro
= Summe: -3.750 Euro
Die Alternative wäre beispielsweise, dass die Familie ihr Geld in Höhe von 250.000 Euro in Aktien-ETFs anlegt. Nehmen wir hier eine langfristige Rendite von 7% p.a. an (was, wenn man den langfristigen Verlauf der Aktienmärkte ansieht, durchaus realistisch ist), dann ist die Rechnung wie folgt:
* Jahresmiete: -15.000 Euro
* Gewinne aus den Aktien: 17.500 Euro
* Abzgl. Abgeltungsteuer, SolZ und Kirchensteuer: -4900 Euro
= Summe: -2400 Euro
Ich betone noch einmal, dass es natürlich eine überschlägige Rechnung ist. Aber man sieht schon hier, dass die Familie bei dem Hauskauf über 1000 Euro pro Monat schlechter dasteht im Vergleich zum Mieten – und das bei einer angenommenen Wertsteigerung des Hauses von 2% pro Jahr.
Jetzt mag der eine oder andere sagen: „Ja, aber ein Aktienportfolio ist doch viel riskanter als eine eigene Immobilie.“ – Meiner Einschätzung und Erfahrung nach ist eher das Gegenteil der Fall. Wer all sein Geld in ein einziges Investment steckt, verstößt vehement gegen den Grundsatz der Risikodiversifikation. Wenn dann noch eine Fremdfinanzierung dazukommt, dann geht man in jedem Fall sehr erhebliche Risiken ein.
Ich kann aus meiner beruflichen Praxis so viel sagen: Alle paar Monate kommen Kunden zu mir, die eine Beratung brauchen, weil sie in einem großen finanziellen Desaster stecken. Der Ehemann hat schlaflose Nächte, die Ehefrau weint während des Beratungstermins. Und jedes einzelne Mal hat es mit einer fremdfinanzierten Immobilie zu tun, kein einziges Mal mit einem Aktienportfolio. Wenn ich andere Leute davon reden höre, dass eine Immobilie ein „sicheres“ Investment sei, da kann ich eigentlich nur lachen – wenn es in so vielen Fällen nicht schlicht traurig wäre.