Herr Steffen antwortet auf meinen Artikel über den SHB Renditefonds 6

Im Dezember 2009 habe ich einen Artikel über den SHB Renditefonds 6 geschrieben (Link dortihn).

Damals kam ich unter anderem zu folgendem Fazit:

„Jemand, der in den SHB-Renditefonds 6 investieren will, sollte sich die Sache vor allem wegen zweier Dinge gut überlegen:

1. Die Fremdkapitalquote des Fonds liegt gemäß Planung zum 31.12.2010 bei 64,3% (S. 85 des Propektes).
2. Der Anleger muss daran glauben, dass mit deutschen Immobilien mindestens eine Rendite von 3,56% bis 5,56% möglich ist.“

Herr Uwe Steffen von der SHB Innovative Fondskonzepte AG antwortete mir gestern per E-Mail auf meinen Blog-Beitrag und bat mich, nachfolgenden Text auf meinem Weblog zu veröffentlichen …

Herr Uwe Steffen schreibt:

„In dem Finanzblog nehmen Sie Bezug auf die Kosten des Fonds.

Anfängliche Kosten:

Der Standard der Wirtschaftsprüfer IDWS 4 sieht vor, Dienstleistungen und Garantien (weiche Kosten) im Verhältnis zum Gesamtkapital des Fonds zu stellen. Diese sind im Prospekt mit 14,37% richtig angegeben.

Sie betrachten die anfänglichen Kosten im Verhältnis zu den Investitionen, daher sind diese Werte nicht mit den Weichkosten, die der Prospekt ausweist, identisch.

Dennoch ist die Berechnung korrekt und stellt auch sehr anschaulich dar, wie sich die anfänglichen Kosten über die Laufzeit des Fonds verteilen. Um die Anfangskosten im Zeitraum von z.B. 20 Jahren zu amortisieren, sind lediglich 0,85% der Rendite pro Jahr notwendig. Bei einer Bruttorendite der Immobilien von mehr als 7% steht dies m. E. in einem angemessenen Verhältnis und muss den Vergleich mit anderen Kapitalanlagen nicht scheuen.

Prognostizierte Mieteinnahmen und laufende Kosten:

In diesem Punkt werden die Kosten zusammengefasst betrachtet. Auch diese Vorgehensweise ist richtig, könnte jedoch für einen Laien irreführend sein. Die zusammengefassten Kosten bestehen zum wesentllichen Teil (anfänglich zu 85%) aus Zinsen für die Finanzierung der Immobilien.

Fremdfinanzierungszinsen stellen steuerlich betrachtet Kosten dar und führen zu steueroptimierten Erträgen bei Immobilieninvestitionen. Dies ist ein wichtiger Grund, warum die Anleger die Ausschüttungen in den ersten Jahren steuerfrei erreichen.

Andererseits erwirtschaftet das eingesetzte Fremdkapital Erträge aus Mieteinnahmen und Wertsteigerungen.

Beim Fonds Renditefonds 6 beträgt die Mietrendite, wie richtig dargestellt, 7,2%.

Die Zinsen für die Finanzierung sind mit 5,4% festgeschrieben. Dies hat zur Folge, dass das Fremdkapital mehr Erträge erwirtschaftet als es kostet. Anders formuliert: Jeder Euro Fremdkapital kostet 5,4 Cent Zinsen und erwirtschaftet 7,2 Cent Miete. Dieser Euro verdient also 1,8 Cent.

Daher ist der Einsatz von Fremdkapital, neben dem steuerlichen Effekt sinnvoll und erhöht die Rendite der Anleger. Bis auf wenige Ausnahmen werden geschlossene Immobilienfonds nach diesem bewährten Muster finanziert.

Wie man der Berechnung entnehmen kann, sinkt die „Kostenbelastung von Jahr zu Jahr“, was auf die Tilgung der Finanzierung zurückzuführen ist.

Falsch wäre jedoch die Folgerung, dass nur der  absoluteTeil der Mietrendite dem Anleger zu Gute kommt, der 5,4% übersteigt, also die Differenz von 7,2% zu 5,4%. Richtig ist, dass bezogen auf das Eigenkapital bei der Finanzierungsstruktur eine Mehrrendite, die aus der Finanzierung kommt, von 3,2% erreicht wird.

Es wird also pro eingesetztem Euro Eigenkapital 7,2% plus 3,2% gleich 10,5% Rendite erwirtschaftet (statische Betrachtung im ersten Jahr, nicht gleichzusetzen mit IRR).

Für den Kunden einfacher wäre die Betrachtung der Erträge nach Kosten, die entsprechend positive Werte ausweist oder die Betrachtung der Position Erträge nach Kosten und Auschüttungen, die in den relevanten Betrachtungszeiträumen positive Werte aufweist.

Die Frage, die sich der potentielle Kunde stellen sollte, ist daher: Wie wahrscheinlich ist es, dass bei langen Mietlaufzeiten von durchschnittlich 11 Jahren und bonitätsstarken Mietern, die Kosten aus der Finanzierung erwirtschaftet werden?

Mit einer anfänglichen Finanzierungsquote von 64% ist bei langlaufenden Mietlaufzeiten und bonitätsstarken Mietern der Fonds konservativ konzipiert. Die hohe anfängliche Tilgung von 3% p.a. bringt zusätzlich Sicherheit.“

 Ich bedanke mich herzlich bei Herrn Steffen für seinen sachlichen Beitrag.