Volker Looman stellt einen Immobilienplan auf

In der FAZ vom 22. Januar hat Volker Looman (Reutlingen) einen Artikel veröffentlicht. Titel: „Zahlungspläne sind die Grundlage für alle Finanzgeschäfte“. Darin weist Volker Looman darauf hin, dass viele Anleger deswegen Fehlentscheidungen treffen, weil ihnen das Verständnis für Zahlungsströme fehlt. Der Finanzanalytiker aus Reutlingen rechnet das anhand eines konkreten Beispiels vor.

Und zwar soll entschieden werden, ob sich eine fremdfinanzierte, vermietete Immobilie als Geldanlage lohnt oder nicht. So richtig das Vorgehen von Volker Looman im Prinzip finde, so habe ich dennoch ein paar Kritikpunkte…

Looman nimmt die aktuellen Zahlen sehr genau auf. Um zu einem Ergebnis zu kommen braucht er ferner Schätzungen künftiger Zahlen, insbesondere:

• wie sich die Mieten in den nächsten 15 Jahren entwickeln werden,
• welcher Verkaufspreis für die Immobilie in 15 Jahren erzielbar ist,
• wie sich die Betriebskosten der Immobilien entwickeln werden.

Looman selbst schreibt in seinem Artikel:

„Bei der Prognose über die entwicklung der Mieten ist jede Zahl falsch und richtig zugleich, weil niemand in die Zukunft sehen kann. Dasselbe gilt für die Betreibskosten. Die Instandhaltung lässt sich nicht mit Bleistift und Taschenrechner ermitteln, die Zahl muss geschätzt werden.“

Und mit Bezug auf den künftigen Wert der Immobilie schreibt er:

„…Es fehlt nur der Wert der Immobilie in 15 Jahren. Die meisten schleichen bei dieser Frage wie die Katze um den heißen Brei. Man will sich nicht festlegen, weil niemand es weiß, aber niemand muss bekennen, wovon man träumt, weil sonst die ganze Rechnerei zum Scheitern verurteilt ist.“

Jedenfalls legt sich Volker Looman irgendwie fest. Bei den Mieten nimmt er eine Steigerung um 1 Prozent pro Jahr an, ebenso bei den Betreibskosten. Und auch bei der Immobilie nimmt er eine Wertsteigerung von 1 Prozent pro Jahr an.

Am Ende kommt der Finanzanalytiker aus Reutlingen auf eine Rendite der vermieteten Immobilie von 5,125517 % por Jahr nach Steuern und Kosten.

Hier wird meiner Meinung nach eine Scheingenauigkeit suggeriert, die so gar nicht vorhanden ist. Zu sehr hängt die Rendite von den oben erwähnten Schätzungen ab. Daher ist die Renditeberechnung von Volker Looman nur ein erster Schritt.

Viel wichtiger noch ist, Berechnungen unter der Annahme verschiedener Szenarien vorzunehmen. Beispielsweise sind folgende Fragen interessant:

• Mit welcher Rendite unterm Strich ist zu rechnen, wenn die Betriebskosten höher als erwartet ausfallen?
• Mit welcher Rendite unterm Strich ist zu rechnen, wenn die Mieten niedriger als erwartet ausfallen?
• Mit welcher Rendite unterm Strich ist zu rechnen, wenn der Endwert der Immobilie niedriger sein wird als erwartet?