Warum ich skeptisch bin, was Immobilien betrifft

Man stelle sich vor, ich würde dazu raten, eine bestimmte Aktie A für 200.000 Euro zu kaufen. Und zwar nur diese eine Aktie. Und man stelle sich weiter vor, ich würde sagen, dass diese Aktie A so gut ist, dass man noch mal 500.000 Euro Kredit aufnehmen sollte, um alles, also insgesamt 700.000 Euro in diese eine Aktien zu investieren. Würde man mich für einen guten Vermögensberater halten, oder würde man mich für komplett verrückt halten?

Ich nehme mal an, die meisten würden mich für verrückt halten. Aber jetzt ersetze man einmal „Aktie A“ durch „Immobilie“. Komischerweise halten das viele dann mit einem Mal für eine gute Idee. Also: Alles auf eine Karte zu setzen plus Aufnahme eines Kredits, scheint vielen normal, wenn es sich um eine Immobilie handelt, aber für völlig verrückt, wenn es sich um eine einzige Aktie handelt. Aber bitteschön: Wo ist der Unterschied? Auch wenn man sehr viel Geld alleine in eine Immobilie investiert hat man Null Risikodiversifikation. Und das ist genauso unvernünftig, als würde man sich nur eine einzige Aktie kaufen.

Viele Leute, die in Immobilien investieren, meinen, dass man damit zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen könne. Erstens ist eine Immobilie toll, weil man darin wohnen möchte und weil sie für ein Stück Lebensqualität bedeutet. Zweitens sei sie gleichzeitig eine attraktive Geldanlage. Und ja, es spricht überhaupt nichts dagegen, eine Wohnung oder ein Häuschen zu erwerben, weil man es liebt, darin zu wohnen. Aber man soll sich bitte nicht einbilden damit auch eine gute Investition gemacht zu haben. Das spielt dann gar keine Rolle. Genauso wie es Leute gibt, die sich ein schönes Auto leisten wollen. Aber sie glauben nicht, dass sie damit eine tolle Rendite erzielen werden. Oder manche gehen schön essen oder kaufen sich einen guten Wein, weil sie einfach was Gutes konsumieren möchten. Und auch das hat nichts mit Geldanlage zu tun. Wenn man eine Immobilie für sich kauft, weil man darin gerne wohnen möchte, kommen ganz andere Kriterien zum Zuge als wenn man eine Immobilie als Anlageobjekt sieht. Dass viele das verwechseln bzw. nicht berücksichtigen, ist Teil der Problems beim Anlegen in Immobilien.

Einige meinen zudem: Während Aktien mal steigen mal fallen, würden Immobilien immer nur an Wert gewinnen. Naja, das ist einer der typischen Selbsttäuschungen von Immobilieninvestoren. Man muss sich ja nur die Statistiken ansehen. Wer z.B. 1994 eine Wohnungsimmobilie in Deutschland gekauft hat, hat bis 2009 einen Verlust von bis zu 20% gemacht. Über 10 Jahre lang sind die Immobilienpreise also tendenziell gefallen. Erst nach 2009 sind sie wieder gestiegen. Warum ist das vielen Immobilienbesitzern nicht bewusst? Weil sie sich eben nicht regelmäßig über die realistischen Marktwerte ihrer Immobilien informieren. Und hier liegt der Hauptunterschied zu Aktien. Wenn ich eine Aktie, sagen wir, für 100 gekauft habe, und ihr aktueller Kurs liegt bei 90, dann kann ich davor nicht meine Augen verschließen. Bei Immobilien geht das aber wunderbar. Man bildet sich einfach einen bestimmten Wert ein und behauptet, dass das der korrekte Wert sei. Solche Selbsttäuschungen sind bei Immobilien leicht möglich, kaum aber mit Aktien.

Ein weiteres Problem bei Immobilien besteht darin, dass in der Regel die Belastung durch die Nebenkosten krass unterschätzt werden. Und schließlich ist eine Immobilie hochgradig illiquide. Ich kenne Immobilien-Millionäre, die eine Vielzahl von Immobilien besitzen, aber wenn sie mal 100.000 Euro benötigen, dann müssen sie einen Kredit aufnehmen.