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Wer in die Anlageklasse Immobilien investieren möchte, tut sich schwer, ein passendes Investmentprodukt zu finden. Kauft man sich eine Wohnung oder ein Haus, dann reichen die vorhandenen Mittel in der Regel gerade einmal für eine Immobilie. Meistens müssen auch noch Kredite aufgenommen werden.

Sein ganzes Geld aber nur in ein einziges Objekt zu stecken widerspricht dem elementaren Prinzip der Risikodiversifikation. Wer würde, nur mal zum Vergleich, sein ganzes Vermögen nur in eine einzige Aktie geben? Das käme jedem höchst spekulativ vor. Warum soll dies bei einer Immobilie anders sein?

Für die allermeisten Menschen bleibt dann nur, in irgendeiner Form von Fonds zu investieren, sofern man unbedingt in Immobilien anlegen möchte. Naja, jetzt beginnen aber erst die Probleme. Denn was gibt es da so auf dem Markt?

Geschlossene Immobilienfonds haben normalerweise so extrem hohe Kosten, dass man als Anleger hierum einen großen Bogen machen sollte. Ferner schrecken die Intransparenz und die langen Haltedauern.

Das Hauptproblem bei offene Immobilienfonds ist, dass bei der Bewertung des Immobilienbestands nicht Marktpreis hergenommen werden, sondern Schätzungen von Gutachtern. Solche Schätzungen können sich bisweilen erheblich von den Marktpreisen entfernen. Sollten dann zu viele Anleger auf einmal auf die Idee kommen, Anteile an einem offenen Immobilienfonds zu verkaufen, dann kann das Management in Zugzwang kommen und Immobilien unter Wert verkaufen müssen. Zuletzt so geschehen in 2009. In Folge mussten ein paar offene Immobilienfonds abgewickelt werden mit zum Teil erheblichen Verlusten für die Privatanleger.

Bleibt noch die Idee, in REIT-ETFs zu investieren. REITs sind Unternehmen, die ihr Geschäft mit dem Handel und der Verwaltung von Immobilien machen. Dabei handelt es sich um herkömmliche Aktiengesellschaften, deren Anteile an der Börse gehandelt werden. Im Gegensatz zu herkömmlichen Aktien aber werden REITs steuerlich günstiger behandelt.

Das Problem mit REITs ist aber dass sie ebensowenig wirklich ein eins-zu-eins Investment in Immobilien darstellen, wie Minenaktien eins-zu-eins Investments sind die entsprechenden Rohstoffe. Sie sind vielmehr immer noch eine Spur riskanter und volatiler. Ich habe hier als beliebiges Beispiel den Verlauf der Affinity Goldminenaktie im Vergleich zum Goldpreis über die letzten 5 Jahre gewählt:

Man sieht zweierlei: Der Wertverlauf der Affinity Goldaktie war deutlich schwankungsreicher im Vergleich zum Goldpreis. Und zweitens hat die Goldaktie im Vergleich zu Gold einen deutlich höheren Wertverlust innerhalb der letzten 5 Jahre gehabt. Es kann keine Rede davon sein, dass die Goldaktie einen ähnlichen Kursverlauf hat wie der Gold Spot.

Ähnlich ist es mit REITs. Wer glaubt, sich mit einem REIT in die Anlageklasse Immobilien einkaufen zu können, täuscht sich. REITs sind in der Regel deutlich schwankungsreicher als Immobilien selbst. Außerdem kann es sein, dass die Immobilienpreis zwar steigen, ein REIT aber Verluste macht, möglicherweise sogar pleite geht. Selbstverständlich ist auch das umgekehrte denkbar: dass die Immobilienpreise fallen, ein REIT aber aufgrund eines besonders guten Managements an Wert gewinnen wird.

Eine graphische Darstellung eines REITs im Vergleich zum Immobilienmarkt ist aus einigen Gründen schwieriger als das obige Beispiel einer Goldaktie im Vergleich zu Gold. Die Sache ist aber, wie gesagt, ziemlich ähnlich. Hier nur als Beispiel die Wertentwicklung des Ventas REIT seit 2017:

Ich habe mir die Mühe gespart, einen Immobilienindex einzufügen. Aber ich denke, es dürfte jedem klar sein, dass die Immobilienpreis sich im Durchschnitt anders entwickelt haben als dieser Kursverlauf.

REITs können also eine komplett andere Wertentwicklung haben als die entsprechenden Immobilienmärkte. Mithin können REIT-ETFs nicht die Anlageklasse „Immobilien“ widerspiegeln. Das sind zwei verschiedene Dinge. Oder anders formuliert: So wie die Anlageklasse „Goldaktien“ eine andere Anlageklasse als „Gold“ ist, so ist sind „REITs“ eine andere Anlageklasse als „Immobilien“.

Selbstverständlich kann man, wenn man es für eine gute Idee hält, in die Anlageklasse „REITs“ investieren, man soll ich aber bitte nicht einbilden, damit die Anlageklasse „Immobilien“ zu bekommen.

Ein REIT-ETF ist somit weniger ein ETF in der Anlageklasse „Immobilien“. Vielmehr handelt es sich hier um eine Art Branchen-ETF, ähnlich wie es Chemie-ETFs, Healthcare-ETFs oder Automobil-ETFs gibt. Ein REIT-ETF bildet ein Segment innerhalb des Aktienmarkts nach.

Ich für meinen Teil rate generell von Branchen-ETFs ab. Das sind wieder Wetten auf die besondere Wertentwicklungen innerhalb der allgemeinen Wertentwicklung der Aktienmärkte. Eine Anlage in Branchen-ETFs kann man nur rechtfertigen, wenn man behauptet, Informationen hat, die darauf hinweisen, dass eine bestimmte Branche besser laufen wird im Vergleich zum Gesamtmarkt. Das sind wiederum aktive Anlageentscheidungen, die in der Praxis nur sehr selten funktionieren. Ich empfehle stattdessen, ganz einfach, in die allgemeinen Börsenindizes zu gehen, wie beispielsweise Stoxx Europe 600 oder S&P 500. Aber auf Einzelwetten auf bestimmte Branchen lieber zu verzichten.

Und diese Empfehlung gilt auch für REIT-ETFs.

Am Freitag, den 29. Mai 2009, stand ein Interview „Reden wir über Geld mit Michael Graeter“ in der Süddeutschen Zeitung. Michael Graeter war Deutschlands bekanntester Klatschreporter. Bei Bild und Bunte verdiente er mehr als 35000 DM im Monat.  Er verdiente also sehr, sehr gut, so dass der SZ-Reporter fragt: 

SZ: Also, wo ist das ganze Geld hin, das Sie verdient haben?

Graeter: Was soll ich sagen, es ist weg. Ich habe es in meine Cafes und Kinos gesteckt.

SZ: Und scheiterten grandios…

Was hat Michael Graeter falsch gemacht? …

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42-15655077Ich höre immer wieder solche Sätze wie: „In diesem Marktumfeld sollte man keine Aktien kaufen“ oder „Erst, wenn sich die Lage wieder entspannt hat, steige ich wieder in Aktien ein.“ Sehr viele Anlegen meinen, dass es richtige und falsche Zeitpunkte gibt, um in Aktien einzusteigen.

Ich bin hier tatsächlich komplett anderer Meinung. Die richtigen Anlageentscheidungen haben, so denke ich, nichts mit dem aktuellen Börsenumfeld zu tun. Das möchte ich in einer Reihe von Blog-Beiträgen darlegen…

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In diesem Blog möchte ich Rede und Antwort stehen zu folgenden Themen

  • zu Finanz- und Geldanlagethemen im allgemeinen
  • zu aktuellen Entwicklungen am Kapitalmarkt
  • zu bestimmten Anlagemöglichkeiten
  • Bücher. die ich gerade lese oder gelesen habe
  • zu den Investmentfonds, die ich selbst manage.

Ich freue mich auf Fragen und Kommentare.

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