Haben wir eine Immobilienblase?

Heute habe ich in der Süddeutschen Zeitung auf der Seite 3 den Artikel „Betonköpfe“ gelesen. Darin geht es um den aktuellen Immobilienboom in Deutschland. Hier ein paar Zitate daraus:

„‚So rasch haben sich Immobilien noch nie verteuert‘, sagt Joachim D [Anlageberater aus München]. Er hält das für angstgetreiben … Zur Zeit wollen zahlreiche Kunden fast alles in Immobilien stecken. Ja, wenn wirklich die große Inflation kommt, dann liegen sie mit dieser Strategie richtig. Wenn der große Knall ausbleibt, ist der Erfolg weniger klar. Das Problem ist nicht, dass jemand in Immobilien investiert, das kann sich oft lohnen. Das Problem ist, sich nur von einer Anlageform abhängig zu machen. …

Neulich kam eine Selbständige, die 300.000 Euro in ein Haus stecken wollte, das meiste Ersparte plus einen großen Kredit. Sie möchte dem Euro-Risiko entkommen. Und geht ein hohes Risiko ein, indem sie alles auf eine Karte setzt. ‚Wer es sich leisten kann, kann eine überteuerte Immobilie kaufen. Wer es sich nicht leisten kann, hat ein Problem‘, sagt D. Wer seinen Job verliert oder plötzlich höhere Zinsen zahlen muss, gerät in Schwierigkeiten.

In Deutschland gab es noch nie eine Immobilienblase, sagt D. ‚Aber das sagten sie in den USA auch, bevor die Blase platzte.‘ … „

Auch ich habe derzeit viel mit Leuten zu tun, die eine Investition für eine gute Idee halten. Ich erlebe es leider immer wieder, dass das Ganze oft schlecht durchkalkuliert ist …

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AIFM-Richtlinie für geschlossene Fonds wird alles schlimmer machen

Nicht wenige Anleger haben schlechte Erfahrungen mit geschlossenen Fonds gemacht. In den 1990er-Jahren waren deutsche Ost-Immobilienfonds als Steuersparmodell „in“. Für sehr viele Anleger ein Desaster. Dann kamen die Medienfonds und Policenfonds. Auch das ging grandios schief. Ganz zu schweigen von den vielen Wind- und Schiffsfonds, die nicht laufen wie geplant.

Jedenfalls sieht sich der Gesetzgeber in der Pflicht, hier etwas zu ändern. Auf EU-Ebene wurde am 11. November die sogenannte AIFM-Richtlinie beschlossen (alternative Investmentfonds Manager). Diese Richtlinie muss nun die deutsche Bundesregierung umsetzen. Wenn man sich den Enwurf dazu ansieht, dann kann man direkt erschrecken. Denn aus meiner Sicht ist es klar, dass das, was aktuell geplant ist, die Dinge nur schlimmer machen wird….

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Sind offene Immobilienfonds empfehlenswert?

Vor einigen Jahren noch wurden offene Immobilienfonds als cleverer Tagesgeldersatz verkauft. Risiken seien so gut wie nicht da und der Kursverlauf geht immer langsam aber stetig nach oben. Renditen von 3 bis 5 seien normal. So jedenfalls sprachen viele Bankberater und Anlageberater.

Inzwischen hat sich herausgestellt, dass offene Immobilienfonds doch nicht so sicher sind. Manche haben herbe Verluste hinnehmen müssen, andere wurden geschlossen und befinden sich inzwischen in Auflösung. Wie hoch hier die Verluste für die Anleger sein werden, ist heute noch nicht klar.

Trotzdem gibt es bis heute Leute, die an dem Anlagepordukt der offenen Immobilienfonds festhalten und als empfehlenswert preisen. Darunter befinden sich so renommierte Namen wie der Finantest und Volker Looman (Finanzanalytiker aus Reutlingen, der regelmäßig für die FAZ schreibt und in einem seiner letzten Artikel pro offene Immobilienfonds geschrieben hat).

Ich für meinen Teil halte nicht so viel von offenen Immobilienfonds. Ich halte sie für eine Fehlkonstruktion in sich, Anleger unterschätzen hier regelmäßig die Risiken. Und die Befürworter gehen ständig einem typischen Fehler auf dem Leim: Sie schließen von vergangenen Wertentwicklungen auf künftige Wertentwicklungen….

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Ein Anwaltsbrief von der Future Business KG aA

Ich habe vor kurzem über die Orderschuldverschreibungen der Future Business KG aA (Platzierung durch INFINUS) geschrieben. Und zwar auf diesem Weblog an dieser Stelle. Außerdem habe ich einen kurzen Beitrag auf meinem alten Weblog geschrieben mit dem Titel „Was ist von der Fubus Orderschuldverschreibung zu halten, die Infinus vertreibt?“ Auf diesen letzten Artikel hin hat der Leser „Alfred Karg“ einen Kommentar geschrieben.

Wegen dieses Kommentars von Herrn Karg habe ich nun ein Anwaltsschreiben erhalten, das die Future Business KG aA in Auftrag gegeben hat …

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Die Crux mit den erfolgsbahängigen Managementgebühren

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Quirin Bank Honorarberatung Gewinnbeteiligung

Quirin Bank Honorarberatung Gewinnbeteiligung

Heute habe ich in Der Welt einen interessanten Artikel gelesen. Titel: „Wie Fondssparer abgezockt werden“. (S. 15) Darin wird aur eine Studie des Anaylsehauses Scope verwiesen. Scope hat den Einfluss sogenannter erfolgsabhängigen Managementgebühren bei Investmentfonds untersucht.

Viele Anleger halten es nämlich für ein gute Idee, wenn ein Vermögensverwalter oder Fondsmanager erfolgsabhängig entlohnt wird. Nach dem Motto: Wenn er gut gearbeitet hat, dann soll er auch mehr verdienen. Viele Leute glauben, dass sich durch ein solches Honorierungsmodell der Vermögensverwalter/Fondsmanager dazu motiviert wird, sich besonders anzustrengen. So dass am Ende davon – so meint man – auch der Anleger einen Mehrwert hätte. Auch ein Preismodell der Quirinbank ist erfolgsabhängig („VV-Preismodell 1 mit Erfolgsbeteiligung„). Über die Quirinbank habe ich schon einmal hier geschrieben.

In diesem Weblog habe ich bereits darauf hingewiesen, dass ein solches Vergütungsmodell lange nicht so fair ist, wie es den Anschein hat. Siehe z.B. den Artikel „Teil 3: Wie man den richtigen Vermögensverwalter findet„.

Interessant ist nun, dass die Scope-Studie meine Bedenken gegen eine erfolgsabhägige Honorierung absolut bestätigt …

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Angst vor Inflation schafft Immobilienblase

In der heutigen Süddeutschen Zeitung (13.04.12) steht auf Seite 17 ein Artikel mit der Überschrift: „Mein Haus, mein Garten, mein Risiko“. Darunter steht als Untertitel: „Aus Inflationsangst kaufen viele Deutsche Immobilien. Die Preise steigen stark – entsteht eine Blase?“

Ein interessanter Artikel, wie ich meine. Nachfolgend ein paar Zitate daraus …

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Bewertung einer fondsgebundenen Lebensversicherung

Vor ein paar Wochen habe ich angeboten, Altersvorsorgeprodukte zu analysieren (Link dorthin.) Hier hat sich unter anderem Herr L. gemeldet, der 1999 eine fondsgebundene Lebensversicherung abgeschlossen hat, die noch bis 2019 läuft. Bislang hat er rund 34.000 Euro eingezahlt. Der Gesamtwert der Fonds, in die die LV anspart, liegt bei ca. 31.000 Euro. Das ist ein Minsu von ca. -8,8%.

Angesichts dieses bescheidenen Ergebnisses fragt sich Herr L., ob es nicht besser wäre die LV beitragsfrei zu stellen und stattdessen in einen herkömlichen Fondssparplan weiterzusparen…

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Orderschuldverschreibungen der Future Business KG aA (Platzierung durch INFINUS) – Was ist davon zu halten?

Ich betreibe eine Vermögensverwaltung in München und berate zu Geldanlagethemen auf Honorarbasis.

Nachdem ich in diesem Welbog die Captura Inhaberschuldverschreibung analysiert habe, hat mich jetzt jemand nach meiner Meinung über die Orderschuldverschreibungen der Future Business KG aA (2011/2012) gefragt. Die Future Businss KG aA (nachfolgend kurz Fubus) emittiert eine ganze Reihe von sog. Orderschuldverschreibungen, die jetzt in 2012 emittiert werden. Neben den Informationen, die im Internet zugänglich sind, liegen mir zu der Emission vor allem folgende Dokumente vor:

Mit der Platzierung ist INFINUS AG Finanzdienstleistungsinstitut aus Dresden betraut.

Mit der Emission sind sogenannte Emissionskosten in Höhe von 25,163 Mio Euro verbunden. Das sind ca. 7,3 % des geplanten Emissionsvolumens.

Da diese Orderschuldverschreibungen durch keinen Einlagensicherungsfonds geschützt sind, hängt für den Anlger alles von der Zahlungsfähigkeit der Emittentin, also der Future Business KG aA, ab. Um das beurteilen zu können, kann sich der Anleger folgende Frage stellen:

  • Welche Rendite muss die Future Business KG aA mit bezug auf das netto eingesammelte Kapital erzielen, damit sich die Emission für die Emittentin wirtschaftlich lohnt?

Diese Frage zu beantworten ist insofern schwierig, als insgesamt 130 verschiedene Orderschuldverschreibungen emittiert werden in einem geplanten Gesamtvolumen von 344,5 Mio Euro. Ich werde aber dennoch versuchen, diese Frage überschlägig zu beantworten.

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Kurzanalyse: Paribus Hochschulportfolio Bayern

Ein Kunde bat mich, ihm eine Kurzanalyse des Immobilienfonds „Paribus Hochschulportfolio Bayern“ zu erstellen. Der Fonds wird auch als „Paribus Renditefonds XVIII GmbH & Co. KG“ bezeichnet. Im folgenden nenne ich ihn einfach „Paribus Renditefonds“.

Der Immobilienfonds investiert in zwei Immobilien: a) den sog. Campus Bambert und b) den Campus Coburg. Die Laufzeit des Fonds wird auf 12 Jahre bis 2024 angesetzt.

Zum Campus Bamberg steht im Emissionsprospekt auf Seite 12:

„Der Neubau für die Otto-Friedrich-Universität Bamberg entsteht auf dem Gelände der ehemaligen Baumwollspinnerei Erlangen-Bamberg …“

Zum Campus Coburg heißt es (ebenfalls auf S. 12):

„Auf dem Gelände des Hofbräuhauses Coburg entsteht … ein dreigeschossiger Neubau des Design-Campus der Hochschule für angewandte Wissenschaften Coburg.“

Die beiden Immobilien haben als Hauptmieter den Freistaat Bayern.

Wenn ich einen Immobilienfonds analysiere, dann interessiere ich mich immer vor allem für die Kosten. Insbesondere stelle ich mir folgende Frage: Welche Rendite müssen die Vermögenswerte erzielen, damit der Anleger auf plus/minus Null kommt?

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Rechenbeispiel Rentenversicherung

Ich habe am 6. März gefragt, wer seine Altersvorsorge-Versicherung analysiert haben möchte? (Link dorthin)

In diesem Zusammenhang hat sich Herr S. gemeldet. Herr S. hat vor einigen Jahren eine private Rentenversicherung abgeschlossen, die bis zum 01.12.2016 läuft. Er zahlt einmal jährlich zum 1. Dezember seinen Jahresbeitrag von 3.600 Euro ein.

In 2016 hat Herr S. die Wahl zwischen einer monatlichen Monatsrente oder einer einmaligen Kapitalauszahlung. Im Folgenden gehe ich immer davon aus, dass Herr S. die einmalige Kaptialauszahlung wählt.

Zum Stand 01.12.2011 hat die Versicherungsgesellschaft folgende Auskünfte gegeben:

  1. Bei Fortfühung der RV wie gehabt, bekommt Herr S. am Ende garantiert 54.694 Euro (mit Überschussbeteiligungen vielleicht sogar 61.508 Euro)
  2. Wird die Versicherung ab sofort beitragsfrei gestellt, so bekommt Herr S. am Ende garantiert 39.349 Euro (mit Überschussbeteiligungen vielleicht sogar 43.404 Euro)
  3. Der aktuelle Rückkaufswert bei Kündigung der RV ist 32.019 Euro.

Die Frage ist nun, welche dieser drei Alternativen für Herrn S. die beste ist: Weiterfürhung, Beitragsfreistellung oder Kündigung…

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