Immobilien rechnen sich häufig nicht

Dieses Wochenende habe ich einen Beitrag von Volker Looman (Bremen) in der FAZ gelesen. Titel: „Die frühe Immobilie auf Pump ist ein Pulverfass“. Angesichts der guten Preisentwicklung mit deutschen Immobilien, denkt so mancher junge Mensch drüber nach, sich früh eine eigene Immobilie anzuschaffen. Volker Looman rechnet einen solchen Immobilienkauf durch und kommt zu einem ernüchternden Ergebnis:

„Es gibt Sparer, die zum Teil abenteuerliche Wege einschlagen, um in kurzer Zeit viel Geld auf die Seite zu bringen. Einer dieser Wege, besser gesagt Irrwege, ist der Versuch, in jungen Jahren mit wenig Geld eine kleine Immobilie auf Pump zu kaufen, in diesem Objekt eine Zeitlang zu leben und die Wohnung zu gegebener Zeit, wenn der richtige Lebenspartner gefunden ist und Kinder auf der Welt sind, in ein Haus umzutauschen.“

Im konkreten Rechenbeispiel hat ein junges Paar 50.000 Euro angespart, nimmt noch zusätzlich einen Kredit in Höhe von 170.000 Euro auf, um sich für den Gesamtbetrag von 220.000 Euro eine Wohnung zu kaufen. In den Folgejahren zahlt das Ehepaar Zinsen und tilgt nach und nach den Kredit. Auf diese Weise hat das Ganze den Charakter eines Sparplans.

Nach 10 Jahren hängt die Rendite dieses Sparplans von der Wertsteigerung der Wohnung ab. Und obwohl Looman eine Wertsteigerung von 1 % p.a. angenommen hat, kommt dieser „Immobiliensparplan“ des Ehepaars am Ende auf eine Rendite von 0,1 % p.a.

Eine Verzinsung von 0,10 % p.a.: Das ist schlechter als die meisten aktuellen Tagesgeldangebote! Und außerdem noch mit erheblichen Risiken verbunden.

Zum Thema Risiken schreibt Volker Looman:

„Die jungen Leute legen ihre Ersparnisse in einen Topf und teilen sich die Sparraten. Was geschieht mit der Immobilie und dem Darlehen, wenn sich das Paar in fünf Jahren trennt? Die beiden Akademiker stehen am Anfang ihrer Karrieren. Was passiert mit dem Objekt und dem Kredit, wenn die Frau in drei Jahren schwanger ist und der Mann in vier Jahren mal eben schnell ins Ausland versetzt wird? Und wo steht geschrieben, dass die Wohnung in acht oder zehn Jahren auch wieder verkauft werden kann?

Die drei Fragen mögen den Liebhabern von Immobilien auf die Nerven gehen, doch die Hinweise zeigen, dass die frühe Immobilie auf Pump die mit Abstand gefährlichste Anlage ist [meine Hervorhebung], weil sie zu „Zwängen ohne Ende“ führt. Hinzu kommt die geringe Verzinsung.“

Auch in meiner Praxis als Vermögensberater aus München rechne ich immer wieder Investments in Immobilien durch. Mindestens in neun von zehn Fällen komme ich zu dem Ergebnis, dass die Immobilie sich nicht lohnt bei erheblichen Risiken. Manchmal ist von vornherein klar (sofern man jedenfalls sauber rechnet), dass das Ganze eine Minusrendite bringen wird.

Dennoch wirkt das Wörtchen „Immobilie“ direkt magisch. Viele Anleger verbinden damit „Sicherheit“ und „gute Erträge“. Gerade angesichts der Finanzkrise und Betrügereien am Grauen Kapitalmarkt scheint die Immobilie das einzige zuverlässige Investment zu sein.

Leider täuschen man sich hier. Man bedenke bitte, dass ganz am Anfang der aktuellen Finanzkrise die US-amerikanische Immobilienblase stand, die in 2007 platzte. Zuvor haben  US-amerikanische Immobilie zehn Jahre lang nur Wertsteigerungen erlebt. Viele meinten, dass es hier gar nicht möglich sei, dass die Werte auch wieder fallen könnten. Das sind sie aber, und zwar manchmal sogar um bis zu -50 %.

Alles andere, also die sogenannten toxischen Wertpapiere, die bankrotten Banken – all das war eine Folge des Einbruchs an den Immobilienmärkten. Seltsamerweise wird das heutzutage immer wieder übersehen, stattdessen wird den Banken vorgeworfen, irgendwie unmoralisch gehandelt zu haben oder mit hohen Risiken spekuliert zu haben. Der entscheidende Fehler, den viele Banken begangen haben, war, zu unbesehen Immobilieninvestments zu vertrauen und die mit Immobilien verbundenen Risiken zu unterschätzen.

Das ist exakt derselbe Fehler, den derzeit viele Deutsche begehen. Die zeigt unter anderem die FAZ-Analyse von Volker Looman aus Bremen.

 

3 Antworten
  1. Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter
    Dipl.-Ing. (BA) Daniel Richter says:

    Ich bin mit dem Artikel in der FAZ nur bedingt einverstanden. Die Zahlen mögen ja stimmen, aber Fakt ist doch folgendes: Irgendwo müssen wir wohnen und es ist alle mal besser die monatliche Rate zu bedienen als fremden Leuten Miete zu zahlen.

    Mit jeder Rate gehört mir die Wohnung oder das Haus ein Stückchen mehr. Ich habe einen Artikel über Immobilienfinanzierung geschrieben und ich komme sogar zu dem Schluss, dass einem die eigengenutzte Immobilie durch die einzige Alternative „Miete zahlen“ quasi geschenkt wird.

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    • Peterreins
      Peterreins says:

      Naja, man hat ja auch sogenannte Kapitalkosten. Nehmen wir mal an, man kauft sich eine Immobilie für 500.000 Euro voll fremdfinanziert. Und nehmen wir einmal an, dass man sich so 15.000 Euro Miete pro Jahr spart. Das entspricht einer Bruttomietrendite von 3%. Nehmen wir an, dass der Kredit 3,5% Zinsen p.a. kostet. Dann ist es nicht schwierig zu sehen, dass sich der Immobilienkauf offenbar nicht lohnt, und dass man besser weiter zur Miete lebt. Zumal wenn man noch eines bedenkt: Als Eigentümer darf man für Kosten geradestehen, die man als Mieter nicht hat. Vorsichtig geschätzt sind das noch mal (mindestens) 1% pro Jahr. Mieten würde, wie gesagt, 15.000 Euro im Jahr kosten, der Immobilienerwerb 22.500 Euro im Jahr (Zinsen und Instandhaltungs-/Reparaturkosten etc.). Leider – so meine langjährige Erfahrung – rechnen viele Immobilienkäufer vor ihrem Kauf nicht gründlich. Und deswegen darf ich in regelmäßigen Abständen Leute beraten, die durch eine fremdfinanzierte Immobilie in ein großes finanzielles Desaster geraten sind.

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  2. thinking
    thinking says:

    Soziale Kluft zwischen den Eigentümern von vermietetem Wohnraum und Mietern

    Aus „Welt am Sonntag“ Ausgabe 5.4.2015 Seite 30 „Der Kapital-Vernichter“
    Der Mathematiker Matthew Rognlie widerlegt die Thesen von Thomas Piketty:

    „Es zeigt sich nämlich, dass Kapitaleigner als Gruppe nur deshalb Boden gewonnen haben gegenüber Lohnbeziehern, weil die Einkommen der Hausbesitzern unter ihnen stark gestiegen sind: entweder in Form von tatsächlich gestiegenen Mieten; oder in Form von kalkulatorischen Zahlungen (denn in der Statistik ist auch der geldwerte Vorteil enthalten, den selbst genutztes Wohneigentum einbringt). Die Besitzer anderer Vermögensformen, wie Fabriken oder Gewerbeimmobilien, haben ihren Anteil an der Gesamtkaufkraft keineswegs steigern können, im Gegenteil.“
    Auch hier hat Rognlie die Plausibilität auf seiner Seite. In modernen Dienstleistungsgesellschaften boomen die Metropolregionen, sie sind es, die hohe Gehälter bieten und hoch qualifizierte Arbeitskräfte anlocken. Weil aber der Grund und Boden dort nicht vermehrbar ist, wird ein großer Teil der Kaufkraft vom Wohnungsmarkt abgesogen, in Form zunehmend hoher Mieten und Kaufpreise – wie die Bewohner von Städten wie London, San Francisco oder auch München bezeugen können.“

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