Sind offene Immobilienfonds empfehlenswert?

Vor einigen Jahren noch wurden offene Immobilienfonds als cleverer Tagesgeldersatz verkauft. Risiken seien so gut wie nicht da und der Kursverlauf geht immer langsam aber stetig nach oben. Renditen von 3 bis 5 seien normal. So jedenfalls sprachen viele Bankberater und Anlageberater.

Inzwischen hat sich herausgestellt, dass offene Immobilienfonds doch nicht so sicher sind. Manche haben herbe Verluste hinnehmen müssen, andere wurden geschlossen und befinden sich inzwischen in Auflösung. Wie hoch hier die Verluste für die Anleger sein werden, ist heute noch nicht klar.

Trotzdem gibt es bis heute Leute, die an dem Anlagepordukt der offenen Immobilienfonds festhalten und als empfehlenswert preisen. Darunter befinden sich so renommierte Namen wie der Finantest und Volker Looman (Finanzanalytiker aus Reutlingen, der regelmäßig für die FAZ schreibt und in einem seiner letzten Artikel pro offene Immobilienfonds geschrieben hat).

Ich für meinen Teil halte nicht so viel von offenen Immobilienfonds. Ich halte sie für eine Fehlkonstruktion in sich, Anleger unterschätzen hier regelmäßig die Risiken. Und die Befürworter gehen ständig einem typischen Fehler auf dem Leim: Sie schließen von vergangenen Wertentwicklungen auf künftige Wertentwicklungen….

Warum halte ich offene Immobilienfonds für relativ riskant?

Erstens. Weil die wenigsten Anlegern wissen, dass die meisten offenen Immobilienfonds Fremdkapital aufgenommen haben, um ihre Renditen zu hebeln. Solche Darlehen und Kredite, die innerhalb offener Immobilienfonds existieren, machen dieses Anlageprodukt aber offenbar riskant.

Zweitens. Das große Problem beim offenen Immobilienfonds ist, dass die erworbenen Immobilien regelmäßig nicht zu aktuellen Marktwerten bewertet werden. Vielmehr stellen Gutachter, die von den Fondsgesellschaften bezahlt werden, in regelmäßigen Abständen den Wert fest. Dieser Wert wird anhand Mieten etc. berechnet, aber nicht anhand aktueller Marktpreise entsprechender Anlageobjekte.

So kann es kommen, dass, oh Wunder, die Immobilien der Fonds Jahr für Jahr ein klein bisschen „wertvoller“ werdern. Auch wenn die Immobilienmärkte insgesamt gerade stagnieren oder ins Minus rutschen. Auf diese Weise öffnet sich die Schere zwischen den (relativ hoch) begutachteten Werten der Fondsimmobilien und denjenigen Werten, die man tatsächlich am Markt bekommen könnte, immer weiter.

Für Anleger besteht bei offenen Immobilienfonds die offensichtliche Gefahr überteuert Immobilien zu kaufen, nämlich zu den begutachteten Werten, die nicht mit der Realität übereinstimmen. Und natürlich birgt das immense Risiken für den Anleger.

Und genau deswegen ist bei offenen Immobilienfonds der Schluss von der Vergangenheit auf die Zukunft so gefährlich. Dieses Treiben, Jahr für Jahr die Immobilienwerte in den Fonds ein klein Bisschen höher begutachten zu lassen, führt zu schönen, stetigen Wertzuwächsen – auf dem Papier (nicht unbedingt in der Realtität). Bis eben das Ganze mit einem großen Schlag auffliegt.

Drittens. Offene Immobilienfonds sind gewissermaßen eine Fehlkonstruktion in sich. Man versucht aus einem an sich illiquiden Anlageinstrument, der Immobilie, ein liquides Anlageprodukt zu schaffen. Das geht so lange gut, wie in etwa so viel neues Geld (oder mehr)  zufließt wie abfließt. Fließt aber deutlich mehr Geld ab, als neu hinzkommt, ist es vorprogrammiert, dass diese Fonds in eine Schieflage kommen. Denn im Zweifel gerät das Fondsmanagement unter Verkaufsdruck. Und wer unter Druck verkaufen muss, bekommt ziemlich sicher keine guten Preise.

Auch dies birgt Risiken, die man an schlichten Vergangenheitsdaten nicht ablesen kann.

Ok, hier wird sich ab 2013 etwa ändern. Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass man ab 2013 zwölf Monate vorher kündigen müssen, bevor sie wieder an ihr in offene Immofonds investiertes Geld kommen. Und wer ganz neu ivnestiert hat eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren. Aber dennoch bleibt das genannte strukturelle Problem, auch wenn diese neue gesetzliche Regelung dem Fondsmagement gegebenenfalls etwas mehr Zeit verschafft.

Viertens. Das umgekchert Problem hat das Fondsmanagement, wenn zu viel Neukundengelder in den Fonds strömen. Dann muss das Management nämlich unter Druck neue Investitionsobjekte finden. Die Gefahr, dass in einer solchen Situation, Immobilien zu teuer eingekauft werden, weil eben das Geld angelegt werden muss, ist extrem groß.

Aus diesen genannten Gründen, kann ich nur raten: Finger weg von offenen Immobilienfonds! Und das auch vollkommen unabhängig davon, ob manche offene Immofonds in der Vergangenheit eine respektable Wertentwicklung hatten. Ich würde dem nicht trauen. Bzw. man darf hier einfach nicht die hohen schlummernden Risiken übersehen.

Leider wird, wie so oft in der Fondsbranche, den Anlegern mittels Vergangenheitsdaten Sand in die Augen gestreut.

 

6 Antworten
  1. Christian
    Christian says:

    Und welche Anlagealternativen im Bereich Immobilien würden Sie dann empfehlen? Reits oder Aktien wie z.B. Deutsche Wohnen etc

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    • Peterreins
      Peterreins says:

      Ehrlich gesagt, bereitet mir das Segment Immobilien großes Kopfzerbrechen. Von offenen Immobilienfonds halte ich, wie ich erörtert habe, nicht besonders viel.

      Bei selbst erworbenen Immobilien setzt man fast immer zu sehr all sein Geld auf eine Karte (oder ein paar wenige). Denn ein normaler Privatanleger erwirbt normalerweise eine, vielleicht zwei oder drei Immobilien. Von Risikostreuung kann man da nicht sprechen. Man stelle sich zum Vergleich einmal vor, man würde all sein Geld (samt Fremdfinanzierung) in nur drei einzelne Aktientitel investieren (sagen wir BMW, Allianz und Telekom). Von einem ausgewogenen Portfolio wird man hier nicht sprechen können.

      Eigentlich kommen noch Immobilienaktien (REITs) in Frage. Nachteil hier, ist, dass man der vollen Marktdynamik ausgesetzt ist und dem Risiko, dass das Management Fehler macht. Meine Meinung ist, dass REITs tatsächlich eine Alternative sind, man muss aber hier sehr genau wissen, was man tut.

      Dann gibt es natürlich noch die geschlossenen Immobilienfonds. Von der Konstruktion finde ich sie jedenfalls besser als offene Immobilienfonds. Nachteil hier sind halt sehr häufig die zu hohen Anfangs- und laufenden Kosten. Auch hier sollte man sehr genau hinsehen und den Emissionsprospekt (vor allem die Zahlen darin) studieren, bevor man anlegt. Meine Erfahrung ist, dass die meisten Anleger sich einfach durch den netten Text im Hochglanzprospekt einlullen lassen und nicht darauf achten, worauf es wirklich ankommt.

      Fazit: In die Anlageklasse Immobilien zu invetieren ist kein leichtes Unterfangen.

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  2. Rolf Sundermann
    Rolf Sundermann says:

    Sie haben vollkommen recht, in den letzten Jahren ist die Anlageklasse der offenen Immobilienfonds ziemlich ins straucheln geraten und die derzeitige Lage ist schwer zu durchschauen.

    Aber es ist nicht zu verkennen, wie gut die Fonds in den Jahrzehnten vor der Krise performt haben und eine stabile Komponente für das eigene Depot waren.

    Wenn die aktuelle Finanzkrise endlich durchstanden ist, sind offene Immobilienfonds wieder eine gute Beimischung und nicht jeder Geldanleger hat die finanziellen Resourcen, sich eine eigene Immobilie kaufen zu können.

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    • Peterreins
      Peterreins says:

      Meine Kritik bezieht sich nicht in erster Linie auf die schelchte Performance der letzten Krisenjahre. Meine Kritik bezieht sich vor allem gerade auf die Zeit davor. Mittels sog. Fachverständigengutachten (die von den Fondsgesellschaften bezahlt wurden), wurden die Objekte in den offenen Immobilienfonds künstlich auf dem Papier hochgerechnet, ohen die tatsächliche Marktentwicklung am Immobilienmarkt zu berücksichtigen. So wurden Scheinrenditen erzielt, die irgendwann nicht mehr aufrechtzuerhalten waren. Gerade aufgrund dieser Gutachten kann ich nur jedem Anleger raten, die Finger von offenen Immobilienfonds zu lassen.

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  3. Anlagestrategien
    Anlagestrategien says:

    Mein Vater hat früher auch in Immobilienfonds investiert und das nicht wenig. In lauf der Jahre ist dieses Geschäft aber stark zurück gegangen.

    Eine Investition in Immobilienfons ist nicht mehr so Sinnvoll.
    Allgemein ist der Aktien-Markt jetzt sehr unsicher

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  4. Peter
    Peter says:

    Ich habe bekannte die offene Immobilienfonds hatten. Deren Erfahrung sagt klar finger weg davon. Mit diesen offenen Immobilienfonds ist es schwierig Gewinn zu machen andere Alternativen sind da besser und da gibt es genug.

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