Eine Immobilie als Baustein für die Altersvorsorge?

Der Leser Mike hat mir in seinem Beitrag vom 5. November eine Frage zum Thema „Immobilie als Altersvorsorge“ gestellt. Ich habe daraufhin eine ausführliche Antwort in Form eines eigenen Artikels darüber versprochen. Hier ist er…

Konkret hat ein Berater den Anleger Mike zu folgendem geraten:

  1. Mike kauft eine vermietete Immobilie.
  2. Zur Finanzierung dieser Immobilie nimmt Mike einen Kredit auf.
  3. Der Kredit selbst soll aber nicht getilgt werden, stattdessen soll ein „Ersatzprodukt“ bespart werden, durch das am Ende der Kredit getilgt werden soll.

Der Berater empfiehlt ihm für das genannte Ersatzprodukt zur Tilgung beispielswiese den SHB Renditefonds 6 oder Genussrechte der Immovation.

Bei dieser Konstruktion hat Anleger Mike irgendwie ein ungutes Gefühl und hat sich deswegen an mich gewandt.

Was verdient der Berater?

Zunächst verdient der Berater an der Vermittlung des Hypothekendarlehens. Das sind in der Regel zwischen 0,5 und 1,0 % des Kreditvolumens. Nehmen wir an, dass Mike einen Kredit von 100.000 Euro braucht, so verdient er hieran zwischen 500 € und 1.000 €. Wenn man bedenkt, mit welchem Aufwand eine Krditvermittlung verbunden ist, denke ich, ist das eine durchaus berechtigter Verdienst.

Wird aber auch noch ein Sparvertrag abgeschlossen (egal ob über geschlossene Fonds, Lebensversicherungen oder Investmentfonds), verdient der Berater in der Regel noch ein zweites Mal.

Ohne dem Berater etwas Böses unterstellen zu wollen, so liegt doch sicher ein gewisses Interesse für den Berater darin, dass Mike in ein solches Ersatzprodukt anspart. Korrekt wäre es, wenn der Berater zumindest auf einen möglichen Interessenkonflikt hinweist.

Wie sinnvoll ist diese Konstruktion?

Die Tilgung über einen Sparvertrag rechnet sich logischerweise nur, wenn mit dem Sparvertrag netto mehr Rendite erzielt wird, als der Kredit Zinsen kostet. Nehmen wir beispielsweise an, dass Mike ein Darlehen abschließen kann, bei dem er 4% pro Jahr an Zinsen zahlt.

Das erste Problem mit dem Sparvertrag ist, dass hier auf die Erträge in der Regel Steuern anfallen. Ist der Steuersatz von Mike zum Beispiel 28%, so muss der Sparvertrag vor Steuern 5,56% erwirtschaften, damit für ihn nach Steuern 4% übrig bleiben.

Das zweite Problem mit einem Sparvertrag ist, dass in der Regel so etwas wie Ausgabeaufschläge oder Agios anfallen. Nehmen wir einmal an, dass sich das Agio auf 5% beläuft. Bei einer Ansparphase muss der Sparvertrag ziemlich genau 6% Rendite vor Abzug des Agios bringen, damit für Mike am Ende nach Abzug des Agios 5,56% übrig bleibt.

Das dritte Problem sind die (meist gut versteckten) laufenden Kosten. Das sind innere Verwaltungskosten etc, kann aber auch schlicht eine Depotführungsgbühr sein. Nehmen wir einmal an, dass sich diese laufenden Kosten auf 1% p.a. belaufen, dann muss der Sparvertrag 7% Rendite bringen, damit für Mike am Ende – nach Abzug der laufenden Kosten, des Agios und der Steuern – 4% übrig bleiben.

Anders formuliert: Nur wenn das Ersatzprodukt vor allen Kosten und vor Steuern mindestens 7% erwirtschaftet, lohnt sich diese Konstruktion. Nur wenn das Ersatzprodukt mehr bringt, wird Mike einen Vorteil aus dieser Konstruktion haben. Falls das Ersatzprodukt aber weniger als 7% p.a. bringt, dann wird das Ganze für Mike ein (gehebeltes) Minusgeschäft sein.

Klar dürfte sein, dass derzeit eine Rendite von 7% pro Jahr nur erreichbar ist, wenn der Anleger bereit ist, gewisse Risiken einzugehen. Wenn man mit einer Anlageform 7% und mehr anstrebt, dann könnte das eintreten, es kann aber auch sogar zu Verlusten kommen. Korrekterweise müsste der Berater Mike auf dieses Risiko hinweisen. Dadurch aber, dass dahinter auch noch ein Kredit steht, ist das Ganze ein gehebeltes Risiko. Das heißt, ein Minus ist für Mike doppelt schlimm. Erstens weil er eingesetztes Geld verliert, zweitens aber weil er eventuell seinen Kredit nicht mehr zurückzahlen kann. Ein seriöser Berater macht auf dieses gehebelte Risiko aufmerksam.

Mein Fazit: Wenn Mike sehr risikofreudig ist, dann kann er das machen. Er sollte sich aber wirklich darüber im Klaren sein, welch hohe Risiken er hier eingeht. Darüber aufzuklären sollte eigentlich die Aufgabe des Beraters sein. Möchte er hingegen mehr auf Sicherheit gehen, so sollte der definitiv die Finger von dieser Konstruktion lassen.

Fremdfinanzierte, vermietete Immobilie als Altersvorsorge?

Aus meiner Sicht ist eine fremdfinanzierte, vermietete Immobilie nicht zur Altersvorsorge geeignet. Das ist einer der absurdesten Mythen, die in der Bevölkerungen herumgeistern, und natürlich auch für viele eine der teuersten. Hier ein Zitat von dem Wirtschaftsprof.  Axel Bötsch-Supan: „Der Glaube, dass man vom Wertzuwachs des Heimes, das man vor 30 Jahren gekauft hat, im Alter noch profitieren kann, wird für die meisten eine Illusion bleiben.“ (zitiert aus „Kaufen oder Mieten?“ von Gerd Kommer)

Beispielsweise werden die Wertsteigerungen von Immobilien zumeist krass überschätzt. Gerd Kommer schreibt auf Seite 115 seines Buches „Kaufen oder mieten?: Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen„:

„Die inflationsbereinigte Wertsteigerung von Wohnimmobilien bewegt sich … langfristig zsichen 0 Prozent und 1 Prozent p.a. – das ist weit weniger , als Eigenheimbesitzer und Mieter üblicherweise annehmen. In Österreich und Deutschland sind die Wohnimmobilienpreise seit 1993 udn 1995 real um etwa 20 Prozent gefallen, in der Schweiz seit 1989 um 26 Prozent, in den USA seit 2005 um 32 Prozent … Dies zeigt: Nach Abzug der Inflation steigen hauspreise keineswegs automatisch, und aus der Wertsteigerung einer Wohnimmobilie allein ergibt sich … ein fast zu vernachlässigender realer Wertzuwachs.“

Der einzige Grund, warum für viele doch eine fremdfinanzierte Immobilie zum Vermögensaufbau nützlich ist, ist die Tatsache, dass eine fremdfinanzierte Immobilie eine Zwangssparbüchse ist. Man kann hier in der Regel nicht einfach so mit dem Ansparen aufhören, denn dann verliert man die Immobilie schneller als man denkt an die Bank. Leute, die sich auf dieses Abenteuer eingelassen haben, streichen sich in Notlagen alles Mögliche, nur um ihre Bankkredite weiter tilgen zu können. Andere Sparpläne zum Vermögensaufbau ist zum Beispiel das Sparen mit Investmentfonds, aber das ist mit das erste, was in einer Notlage gestrichen wird, weil hier der Zwang fehlt.

Nur aufgrund dieser Eigenschaft, eine Zwangssparbüchse zu sein, ist für mache eine fremdfinanzierte Immobilie geeignet zum Vermögensaufbau. An sich ist es mit ziemlicher Sicherheit eine der ineffizientestens Weisen, langfristig zu Vermögen zu kommen.

12 Antworten
  1. HJ Staiger
    HJ Staiger says:

    Hallo Herr Peterreins

    Dieser Artikel ist ein richtiger Kracher.Alles ganz klar und deutlich, die zahllosen Vorschläge von Finanzberatern auf dem Immobiliensektor sind damit in Zukunft endlich für den Anleger durchschaubar.

    Mit freundlichen Grüßen

    H.J. Staiger

    Antworten
  2. Bankster
    Bankster says:

    Der Artikel ist soweit in Ordnung, leider vergessen Sie den steuerlichen Aspekt der vermieteten Immobilie, der kann bei meist gutverdienenden Mitbürgern zu einer vernünftigen Rendite führen.

    Antworten
    • Peterreins
      Peterreins says:

      Mein Hauptaugenmerk lag in dem Beitrag nicht auf der Immobilie bzw. die Renditen, die mit Immobilien erzielt werden können, sondern auf der Art der Fremdfinanzierung. Nämlich dass ein Darlehen ohne Tilgung gewählt wird und die Tilgung durch ein „Ersatzprodukt“ wie beispielsweise einen geschlossenen Fonds oder einen Investmentfonds. Seit ich Vermögensberater bin, bin ich mit dieser Art von Konstruktionen konfroniert und schon immer habe ich davor gewarnt. Die Anleger handeln sich hier Risiken ein, die sie sehr häufig nicht richtig verstehen. Auch habe ich schon oft genug mit Leuten zu tun gehabt, die solche Konstruktionen ausprobiert haben und damit bittere Erfarhungen gemacht haben.

      Zum Thema Steuern möchte ich an dieser Stelle nur folgendes kurz anmerken: Es gibt kaum ein Argument, das Anleger mehr Geld gekostet hat, als das Argument, mit einer Anlageform Steuern sparen zu können. Das ist zwar schön und nett, wenn das der Fall ist. Sollte aber, meiner Meinung nach, bei Anlageentscheidungen an allerletzter Stelle stehen. Und zwar an aller-allerletzter Stelle.

      Antworten
  3. Bankster
    Bankster says:

    Das sehe ich genauso wie Sie, denke aber trotzdem, dass ein solcher Punkt belichtet werden muss, um einen Kunden umfassend aufzuklären.

    Antworten
  4. Christian Gursky
    Christian Gursky says:

    Ich finde es gut, dass Sie so grundlegend erklären, worum es sich bei Tilgungsträgern handelt, ohne dazu zu sehr ins finanztechnische Detail zu gehen. Dennoch müsste man das meiner Meinung nach differenzierter diskutieren. Dazu werde ich am 24.11. mal etwas schreiben auf [meiner Homepage].

    Ein Hinweis noch zur Nicht-Tilgung: Die liquiditätsmäßige Mehrbelastung gleichen Sie in Ihrer Musterrechnung über den Zins des Tilungsträgers aus, jedoch berücksichtigen Sie nicht den Nachsteuervorteil durch die höheren (zinsbezogenen) Werbungskosten des Anlegers.

    Antworten
  5. Mike
    Mike says:

    Hallo Herr Petereins,

    vielen Dank für die ausführliche Betrachtung. Mir fehlt für ein rundes Bild der Steueraspekt. Ich bin absolut Ihrer Meinung, dass dieser nicht entscheidend sein sollte (obwohl genau dieser Aspekt bei den „Beratern“ betont wird). Dennoch möchte ich schauen, ob ich das Konstrukt richtig verstehe, wenn ich den Aspekt dazu nehme.
    Angenommen der Kunde liegt bei einem Spitzensteuersatz von 40%. Sind dann die folgenden Annahmen korrekt, wenn ich bei Ihrem Beispiel bleibe?
    Weitere Werbungskosten in Verbindung mit der Immobilie lasse ich mal außer Acht.
    Von den 4% Hypothekenzins würden durch Absetzbarkeit bei der Steuer „nur“ 60% übrig bleiben, also 2,4% Hypothekenzins, den der Kunde selbst aufbringen muss. Das würde bedeuten, dass ein Ersatzprodukt mindestens 2,4% erbringen muss. Ihre weiteren Zahlen würden dann ebenfalls jeweils um ca 1,6% kleiner ausfallen, was am Ende immer noch eine Rendite von 5,4% ergeben würde, statt der erwähnten 7%. Weiterhin stattlich. Daher ja auch meine Anfrage, weil das unbehaglich klingt 😉

    Ich selbst habe bisher gemischte Erfahrungen mit einer vermieteten Immobilie gemacht. Zu dem oben erwähnten Konstrukt ist immer noch zu bedenken, dass außer den Steuerrückflüssen die Mieteinnahmen kommen. Hier sollte es möglich sein über diese Kombination aus Mieteinnahme und Steuerrückfluss nicht nur die verbleibenden 2,4% Hypothekenzins zu bedienen, sondern auch noch 2-3% Tilgung zu erreichen. Das bedeutet die vermietete Immobilie sollte mindestens eine Mietrendite von ca 4-6% erreichen.
    Und da wird es spannend. Meine Erfahrung bisher ist, wenn man über Berater solche Produkte erwirbt fließt viel dieser erwarteten Rendite als Provision in andere Taschen und als Käufer liegt man schnell bei 1-2%, was aber durch Versprechen mit hohen Renditen bei Ersatzprodukten über die Laufzeit von 20 Jahren schön gerechnet wird.
    Insofern ist meine Erfahrung, dass es sehr auf das Verhältnis Kaufpreis zu Mieteinnahme ankommt, damit sich das Konstrukt rechnet.
    Aber selbst wenn ich ein solches Objekt finde (selbst suchen und Zwischenhändler einsparen), bleibt für mich die Frage wie ich am Besten das Kapital zur Tilgung aufbaue. Denn wenn ich die Hypothek während der Laufzeit tilge, verringert sich die Stuerentlastung. Also benötige ich ein Produkt, dass geügend Gewinn abwirft. Wenn ich Ihre Ausführungen richtig verstanden habe wären das 4%-(40%Steuerersparnis), also ca 2,4% nach Abzug der Kapitalertragssteuer, und sämtlicher Gebühren oder?

    Aber wenn Sie von solchen Konstrukten abraten macht mich das neugierig 😉
    Welche Art der Geldanlage empfehlen Sie für regelmäßige, monatliche Einzahlungen?

    Antworten
    • Peterreins
      Peterreins says:

      Ich beantworte einmal auf die Schnelle Ihre zuletzt genannte Frage: Welche Art von Sparplänen ich empfehle.
      Das kommt zunächst darauf an, mit welchem Risiko man sein Geld anlegen möchte. Legt man auf Sicherheit viel Wert, dann kann man ganz einfach auf ein Tagesgeldkonto ansparen. Meiner Meinung ist ein schlichtes Tagesgeldkonto in den allermeisten Fällen deutlich besser als eine fremdfinanzierte Immobilie, Renten- oder Lebensversicherungen. Ein Tagesgeldkonto ist sehr häufig sogar renditestärker als eine staatlich geförderte Rürup-Rente (siehe einen meiner letzten Artikel).

      Das ist das eigentlich Traurige: Da beraten viele Anlageberater zu enorm komplexen Produkten oder ausgeklügelten Konstrukten, und am Ende wird mit hoher Wahrscheinlichkeit weniger herauskommen als mit einem simplen Tagesgeldkonto. (Da verdient halt der Berater keine Provisionen, und daher wird Tagesgeld nicht empfohlen bzw. schlecht gemacht).

      Wenn jemand etwas mehr Rendite möchte als mit Tagesgeld möglich ist, dann rate ich zu Sparplänen mit ETFs (exchange traded funds). Auch das eigentlich eine sehr simple und kostengünstige Lösung. Idealerweise streut man auf viele verschiedene Anlageklassen, beispielsweise europäische Aktien, US-Aktien, japanische Aktien, Emerging Markets-Aktien, Rohstoff-ETFs, Anleihen-ETFs.

      Antworten
  6. AllezY
    AllezY says:

    Ich teile ihre Kritik an der speziellen Konstruktion, nicht aber ihre und Herrn Kommer’s generelle Schlussfolgerung auf Basis sehr selektiver temporarer, d.h. auch reversion to the mean ignorierender, negativer Renditebeispiele zum realen Wertzuwachs des Assets, statt zu seiner realen Gesamtkapitalrendite (ink. Miete), welche ich mir primaer mit ihrem durchaus normalen, ueblichen und verstaendichen Interessenskonflikt als Wertpapier-Berater erklaere.
    Ganz im Gegenteil waren und werden fremdvermietete, qualitativ ordentliche, d.h. fungible Immobilien oder auch ein Eigenheim welches diesen Kriterien entspricht, und dann ja auch mal vermietet werden kann, immer die in der Praxis beste und oft auch einzige Moeglichkeit fuer viele Menschen sein nennenswertes Vermoegen zu bilden um so eine zukuenftige Verbindlichkeit (Pension) abzudecken.
    Die beiden Hauptgruende hierfuer sind neben der Funktion der Zwangssparbuechse die Eliminierung von Behavioural Errors aufgrund der kuenstlich- durch die hohen Transaktionskosten zusaetzlich- reduzierten Volatilitaet des Assets sowie der Zugang zu und der Effekt von Fremdkapital und sein Hebeleffekt auf das eingesetzte Eigenkapital (ROE), speziell in einem latent inflationaeren Umfeld, welches in eine reale Abwertung der Verbindlichkeiten bei/durch gleichzeitigem nominalen Wertzuwachs resultiert und auch langfristig das Tilgungsproblem verkleinert, wenn nicht gar eliminiert.
    Dass man Immobilien bzw. deren Return nicht als Asset-Klasse kaufen kann ist in der Tat ein Nachteil gegenueber Aktien der viele Anleger hier Fehler begehen laesst, primaer allerdings wenn sie die Immobilieninvestition ueber, dann wieder volatile und/oder uebermaessig kostenintensive oder gehebelte, Wertpapier/LP-Konstrukte darstellen oder wenn sie, wie in USA 2005/6 oder in D derzeit mal wieder ueblich, wie die Lemminge prozyklisch agieren und auf ueberhoehte Kaufpreisforderungen eingehen- hierbei vergessen sie dann auch dass nach einer solchen Phase Immobilienpreise zinssensitiver sein duerften als Aktienkurse.
    Dass der Reinvestitionseffekt in der Praxis seine Grenzen hat (die ueberschuessige Miete wieder in die in gleiche Immobilie zu stecken ist unmoeglich) ist ein weiterer Nachteil gegenueber Aktien der auch die Berechnung der Gesamtkapitalrendite verfaelscht), ebenso wie die ggf. hoeheren Steuern auf dieses Miet-Einkommen gegenueber Dividenden, z.B. in einem Swap-ETF, sowie die hoeheren Acquisitionskosten und der unvergleichlich hoehere Managementaufwand und die mit ihm verbundenen Risiken wie Mietausfaelle bei Immobilien.
    Dass Immobilenrenditen von supply(UK countyside restriktiv vs. Arizona, NRW Kommunen expansiv) und demand (demographics and deireability) Faktoren beeinflusst werden, kann das Ausmass der Rendite erheblich bestimmen, speziell auf internationaler und regionaler Vergleichsebene (Bsp.: St.Moritz/London/Bogenhausen vs. EFH Westerwald, Sozialbau Kiel)-„Immobilien“ gibt es fuer den Kapitalanleger leider nicht, er muss immer auch eine Land/Regionen/Objekt Wette eingehen, s.o..
    Trotzdem sorgen die Big Three+ fuer ein meist positives Endresultat; wo die supply/demand Faktoren eher negativ eingeschaetzt werden, Bsp. Deutschland, boten und bieten sich gute Gewerbeimmobilen als eine Alternative an.
    Verstehen sie mich nicht falsch, ich halte einen Dax ETF z.Zt auch fuer die bessere Eigenkapital-Anlage als die meisten deutschen Immobilien- in USA sehe ich es andersrum- weise aber darauf hin dass die meisten Privatanleger entweder an deren Volatilitaet oder ihrer Berater/Produktauswahl und den dann desweiteren faelligen Steuern scheitern werden, und dass sich das Bild sobald Fremdkapital aufgenommen wird langfristig erheblich zugunsten von Immobilien verbessert, oder wie Peter Lynch sagt: „Real estate is a game rigged in your favour.“

    Antworten
  7. Vorname
    Vorname says:

    Hallo,

    sehr guter Artikel mit sehr interessanten Diskussionsbeiträgen. Danke!
    Mir fehlt noch das Verhältnis Rendite zu Risiko: Das Risiko eines Mietausfalls und/oder Lohnausfalls über den Zeitraum ist zu hoch im Verhältnis zur Rendite (egal wie man die rechnet, sie ist nicht sehr hoch). Die Rendite wird ausserdem durch laufende Instandhaltungskosten (nach Steuern) gesenkt.
    Richtig ist allerdings auch der Punkt mit dem Sparzwang, der für manche Personen hilfreich sein kann 😉

    Antworten
  8. Christian Probst
    Christian Probst says:

    In der Tat wird man in der Altersvorsorge auf immer neue Methoden zurückgreifen müssen. Die gesetzliche Rentenversicherung wird in Zukunft bei weitem nicht ausreichen um den Lebensunterhalt eines Renters zu finanzieren. Daher wird private Vorsorge immer mehr an Bedeutung gewinnnen. Allerdings muss man hier aufpassen und immer das Risiko bedenken, besonders bei Immobilien.

    Antworten
  9. Allezy
    Allezy says:

    Zu Vorname: Lohn- oder Mietausfall sind ein Thema, keine Frage. Wenn sie bei der HRE arbeiten ist es vielleicht besser weiter zu mieten und einen Ausfall ueber ihre dann weiter liquiden Mittel aufzufangen, wenn sie bei BMW oder Beamter sind koennen sie es m.E. drauf ankommen lassen, die Hoehe des Kreditanteils und einer auf jeden Fall beizubehalteneden Liquiditaetsreserve sind da mitentscheidend. Mieten ist auch nicht ohne Risko: noergelnde Ehefrau, Reparaturstau, Eigenbedarfskuendigung und Start einer neuen Suche zu einem hoeheren Preis. Bei einer Mietwohnung/haus ist deswegen die Fungibilitaet entscheidend. Rendite nicht hoch? Mit Leverage schon, ohne muessen sie wie bei Aktien gutes Timing haben und auf die richtige Location setzen-lange Phasen realen Wertverfalls hat es auch bei Aktien gegeben und wird es in allen Anlageklassen auch in der Zukunft immer wieder geben. Ein ehemaliger Boss von mir hat 1996 fuer 2M ein Haus in London gekauft, das ist jetzt 12-15M wert und z.Zt. fuer 450k p.a. vermietet. Ich ueberlasse es Ihnen die Rendite zu berechnen, in seinem Fall sogar mit 50% Fremdkapital, und sie mit der von Aktien zu vergleichen, in diesem Falle auch gerne mit deren total return und unter Abzug einer Reparaturpauschale, was ich ansonsten fuer den Fall ohne Leverage fuer falsch/unserioes hielte. Oh, und mit seinem Aktiengedaddel haben er und die von ihm beauftragten „Experten“ in dieser Zeit nur Geld vernichtet, womit wir beim Zwangssparbuechsen- und Realitaetsvorteil von Immobilien waeren.
    Ich habe schon mit einigen Bankern gesprochen die ihre Ferienhauskaeufe primaer damit begruendet haben das Geld vor sich selber in Sicherheit bringen zu wollen…

    Antworten

Hinterlassen Sie einen Kommentar

Wollen Sie an der Diskussion teilnehmen?
Feel free to contribute!

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *

Newsletter abonnieren (Jederzeit wieder abbestellbar)