Das neue Buch von Gerd Kommer: Kaufen oder Mieten?

Gerd Kommers Buch „Kaufen oder mieten?“ kommt absolut zum richtigen Zeitpunkt. In meiner Praxis als Anlageberater erlebe ich es seit etwa einem Jahr, dass in fast jedem Beratungsgespräch die Frage aufkommt, ob es nicht eine gute Idee wäre, eine Immobilie zu erwerben. Vielen erscheinen Immobilien in einer Zeit unsicherer Geldanlagen und befürchteter Hyperinflation als Hort der Sicherheit.

Flankiert wird dies durch solche Aussagen wie:

  • „Mit Betongold kann man eigentlich kein Geld verlieren. Immobilien sind eine sehr sichere Art der Geldanlage.“
  • „Wer in den 1970er-Jahren eine deutsche Immobilie erworben hat, kann auf stattliche Wertsteigerungen zurückblicken.“
  • „Wer Miete zahlt, schmeißt Geld zum Fenster hinaus. Wer hingegen sein Eigengheim abbezahlt, baut ein Vermögen auf.“
  • „Wer eine Immobilie in einer guten Lage kauft, kann eigentlich nichts falsch machen. Wertsteigerungen sind vorprogrammiert.“
  • „Immobilien schützen vor Inflation.“
  • „Wohnimmobilien sind zur Altersvorsorge geeignet, denn im Alter kann man dann mietfrei wohnen.“

Anhand konkreter Zahlen kann ich den Anlegern zumeist darlegen, dass diese Aussagen größtenteils so nicht stimmen. Sehr häufig komme ich mir aber dennoch wie auf einem verlorenen Posten vor. Denn die Meinungen über Immobilien sind so eingebrannt und werden in den Medien so gebetsmühlenartig und unreflektiert wiederholt, dass man manchmal mit rationalen Arguemten nicht weiterkommt.

Umso erfreulicher ist, dass Gerd Kommer in seinem Buch „Kaufen oder Mieten?“ ordentlich mit all diesen Immobilien-Mythen aufräumt.

„Mit Betongold kann man eigentlich kein Geld verlieren. Immobilien sind eine sehr sichere Art der Geldanlage.“

Gerd Kommer weist anhand historischer Daten auf, dass man Immobilien-Investments als alles andere als sicher bezeichnen kann. Auf Seite 66 stellt er die inflationsbereinigten Werterntwicklungen von Wohnimmobilien seit ihrem letzten Höchststand je Land nebeneinander:

  • Japanische Wohnimmobilien erreichten 1990 ihren Höchststand und haben seitdem  bis 2009 (19 Jahre)  real -45% an Wert verloren.
  • US-Wohnimmobilien erreichten 2005 ihren Höchststand und haben seitdem (4 Jahre) bis 2009 real -34% an Wert verloren.
  • Schweizerische Wohnimmobilien erreichten 1989 ihren Höchststand und haben seitdem (20 Jahre) bis 2009 real -26% an Wert verloren.
  • Deutsche Wohnimmobilien erreichten 1994 ihren Höchststand und haben seitdem (15 Jahre) bis 2009 real -22% an Wert verloren.
  • Österreichische Wohnimmobilien erreichten 1992 ihren Höchststand und haben seitdem (17 Jahre) bis 2009 real -20% an Wert verloren.
  • Französische Wohnimmobilien erreichten 2007 ihren Höchststand und haben seitdem (2 Jahre) bis 2009 real -10% an Wert verloren.

Interessant ist ferner:

  • 1921 betrug der maximale kumulative Verlust von US-Immobilien -47%.
  • 1948 betrug der maximale kumulative Verlust von französischen Immobilien -84% (!!!).
  • 1954 betrug der maximale kumulative Verlust von norwegischen Immobilien -57%.

Wer angesichts derartig hoher Minusrenditen noch von Immobilien als eine sichere Geldanlage spricht, ist offenbar ein Meister im Verdrängen historischer Daten. Jedenfalls ist es unleugbar, dass Immobilien mit sehr erhebelichen Wertschwankungen und Wertverlusten verbunden sein können. Gerd Kommer kommt dann auch sehr richtig zu foglendem Ergebnis:

„(a) Wohnimmobilien sind riskanter, als wir gemeinhin annehmen, und (b) dieses Risiko nimmt mit steigendem Fremdfinanzierungsanteil rapide zu.“ (S. 69)

Aus meiner Erfahrung als Anlageberater kann ich noch folgendes ergänzen. Alle paar Monate kommen Anleger zu mir, die sich von mir beraten lassen wollen, weil sie in einem richtig schlimmen finanziellen Desaster stecken. Nicht selten klagen diese Anleger, nicht mehr ruhig schlafen zu können und hin und wieder fließen im Gespräch mit mir Tränen. Und jedes einzelne Mal hat ein solches Desaster mit einer fremdfinanzierten Immobilie zu tun. Vro diesen Erfahrungshintergrund kann ich es beim besten Willen nicht verstehen, wie Immobilien als sichere Geldanlage angepriesen werden können.

„Wer in den 1970er-Jahren eine deutsche Immobilie erworben hat, kann auf stattliche Wertsteigerungen zurückblicken.“

Diese Aussage ist richtig, wenn man die Geldentwertung unberücksichtigt sein lässt. Wer 1970 beispielsweise ein Häuschen für 200.000 DM gekauft hat, freut sich, wenn er heute seine Immobilie für 225.000 Euro verkaufen kann. Das sind in DM gerechnet mehr als 441.000 DM, also eine Verdoppelung des Kapitals. Das sieht aber besser aus als es ist. Nimmt man eine Geldentwertung von (nur) 2% jährlich an, dann hat das Häuschen unter Berücksichtigung der Inflation gerade einmal seinen Wert erhalten. Von einer realen Wertsteigerung kann nicht die Rede sein.

Dennoch lassen sich viele Anleger von den Nominalbeträgen blenden. Außerdem wird regelmäßig vergessen oder verdrängt, welche Geldbeträge immer wieder in die Immobilie asl Instandhaltungskosten gesteckt wurden.

Gerd Kommer zeigt jedenfalls, dass die Wertsteigerung einer durchschnittlichen deutschen Immobilie von 1970 bis heute real (d.h. nach Inflation) genau bei 0,0% liegt. Nicht viel anders sieht es in anderen westlichen Industrienationen aus.

Natürlich muss man bei der Gesamtrendite auch die vereinnahmte oder gesparten Mieten berücksichtigen. Gerd Kommer berechnet eine jährliche inflationsbereinigte Gesamtrendite einer durchschnittlichen deutschen Wohnimmobilie und kommt auf etwa 2,8% p.a., wenn man die Zahlen von 1970 bis 2009 zugrundelegt (S. 48). Hier zum Vergleich die inflationsbereinigten Gesamtrenditen einiger anderer Anlageformen (nach Kommer, S. 48):

  • Gold: 2,7%
  • Deutsche Staatsanleihen: 3,2%
  • 50% Staatsanleihen, 50% Aktien: 3,8%

Also nur eine Anlageform war in der Zeit von 1970 bis 2009 noch schlechter als deutsche Wohnimmobilien, nämlich Gold. Offensichtlich ist es ein Mythos, wenn behauptet wird, dass deutsche Immobilien seit 1970 hohe Wertsteigerungen hatten.

„Wer Miete zahlt, schmeißt Geld zum Fenster hinaus. Wer hingegen sein Eigengheim abbezahlt, baut ein Vermögen auf.“

Gerd Kommer weist mit Recht darauf hin, dass eine fremdfinanzierte Immobilie den Charakter einer Zwangssparbüchse hat. Wer eine Immobilie mithilfe eines Kredits erwirbt, dem bleibt nichts anderes übrig, als über viele Jahre hinweg Zinsen und Tilgungen zu begleichen. Ein Stop dieser Zahlungen hat in der Regel die Zwangsversteigerung der Immobilie zur Folge.

Wer zur Miete wohnt, ist zu solchem rigiden Sparen nicht gezwungen. Daher neigen viele Mieter dazu, eher zu konsumieren als für ihren Vermögensaufbau zu sparen. Allein dieser Unterschied, dass Immobilienbesitzer sparen müssen, Mieter jedoch nicht, bewirkt, dass Immobilien-Eigentümer am Ende ihres Lebens häufig mehr haben als Mieter.

Das liegt aber nicht daran, dass eine Immobilie an sich eine gute Geldanlage wäre. Würde ein Mieter das Geld, das er im Vergleich zu einem Immobilienkäufer mehr im Portemonnaie hat, anstatt auszugeben, beispielsweise in Fondssparpläne ansparen, dann hätte er am Ende ein deutlich höheres Vermögen.

Es ist ziemlich klar: Wer zur Miete wohnt und diszipliniert in geeignete Anlageformen anspart, baut ein um vieles größeres Vermögen auf im Vergleich zu einem Immobilienbesitzer. Der Schlüssel allerdings liegt in der Disziplin.

„Wer eine Immobilie in einer guten Lage kauft, kann eigentlich nichts falsch machen. Wertsteigerungen sind vorprogrammiert.“

Auch das ist ein Mythos, der sich anhand historischer Zahlen faktisch nicht belegen lässt. Gerd Kommer gibt das Beispiel Paris. Von 1937 bis 2005 stigen Wohnimmobilien in Paris weniger stark als im restlichen Frankreich (S. 100). Gerd Kommer kommt zu dem Schluss:

„Großstadtimmobilien sind teurer als Landimmobilien, aber sie können diesen Preisvorsprung niemals kontinuierlich ausdehnen, was die Voraussetzung für eine dauerhaft höhere Rendite wäre … Überdurchschnittliche Renditen ergeben sich in erster Linie durch Verbesserung einer Lage. Verbesserung ist oft leichter von einerm sehr niedrigen Niveau aus erzielbar – aslo einer schelcht Lage… Wenn wir von einer ‚guten Lage‘ sprechen, dann genau deshalt, weil sie bereits allgemein als gute Lage anerkannt ist, der Lage-Vorteil also schon eingepreist ist. Daraus allein kann sich kein Renditevorteil ergeben. Viele von uns … verwechseln ‚teuer‘ und ‚rentabel‘.“

 „Wohnimmobilien sind zur Altersvorsorge geeignet, denn im Alter kann man dann mietfrei wohnen.“

Der Hauptnachteil von Wohneigentum ist, dass es die Lebensplaung unflexibel macht. Wer zu früh eine Wohnung kauft, kauft in der Regel eine Wohnung, die dann zu klein ist, sobald die Familie größer wird. Wohneigentum kann ferner ein regelrechter Klotz am Bein sein, wenn es um die berufliche Karriere geht. Gerd Kommer weist darauf hin, dass Immobilienbesitzer statistisch einen längeren Weg zur Arbeit haben als Mieter.

Kauf man eine Immobilie, damit darin Kind und Kegel bequem unterkommen können, dann hat man in dem Moment viel zu viel Platz, wenn die Kinder aus dem Haus gehen. Im Alter bleibt man dann auf eigentlich zu großen Wohnungen sitzen. Dies bedeutet Arbeit, Instandhaltungskosten, insbesondere aber auch „totes“ Kapital. Aus diesen Gründen ist die Behauptung, ein Eigenheim sei eine gute Altersvorsorge, falsch.

Eine kleine Kritik

So sehr ich Gerd Kommers Buch für wertvoll erachte, so habe ich dennoch einen kleinen Kritikpunkt. Gerd Kommer kritisiert zu Recht: „Die Angaben in den Medien … sind letztlich wertlos, denn diese Mietrenditen lassen sich … [nicht] auf die Zukunft anwenden. Dennoch werden historische Daten, zum Beispiel aus den letzten fünf Jahren, in der Immobilienbranche fast immer unbekümmert für in die Zukunft gerichtete Prognosen … verwendet – eine methodisch fragwürdige Vorgehensweise.“ (S. 42)

Das halte ich auch für fragwürdig, von Vergangenheitsdaten auf zukünftige Entwicklungen schließen zu wollen. Gerd Kommer fährt aber weiter: „… doch ist eine solche Übertragung vergangner Zahlen auf die Zukufnt nur dann einiegermaßen verlässlich, wenn die relevante Historie mehr als 20 Jahre umfasst.“  Wenn man also von 5 Jahren auf die Zukunft schließt, ist das methodisch fragwürdig, – wenn man aber von 20 Jahren auf die Zukunft schließt, dann ist soll das methodolotsich weniger fragwürdig sein. Ich zumindest kann diesen Unterschied nicht nachvollziehen. Ich halte es immer für sehr problematisch, von Vergangenheitsdaten auf zukünftige Etnwicklungen schließen zu wollen – vollkommen egal ob die Zeitreihe 5 oder 20 Jahre zurückreicht. Ich sehe da keinen wesentlichen Unterschied.

Den einzigen Nutzen, den Vergangenheitsdaten bringen können, besthet darin, so etwas wie eine Indikation zu geben. Nicht mehr und nicht weniger. Aber eine solide Basis für einen Schluss auf die Zukunft liefern sie in keinem Fall.

Bemerkenswert ist, dass Gerd Kommer etwas später selbst eine 20-jährige Historie nicht für aussagekräftig hält, diesmal aber bezogen auf die Zinsentwicklung (S. 162):

„Der fast ununterbrochene, geradezu extreme Zinssenkungstrend von 1981 bis 2009 war in den letzten 100 Jahren einmalig und wird sich – so viel ist sicher – in den nächsten 2 0Jahren nicht  fortsetzen.“

Man kann sich die Frage stellen, warum bei den Mietrenditen und den Immobilienpreisentwicklungen die letzten 20 Jahre aussagekräftig sein sollen, nicht aber bei der Zinsentwicklung. Hier sehe ich einen methodologischen Bruch.

Doch, wie gesagt, das ist nur ein sehr, sehr kleiner Kritikpunkt, der meiner Beurteilung des Buches „Kaufen oder Mieten?“ keinen Abbruch tut. Nicht den geringsten. Vielmehr halte ich dieses Buch für sehr wertvoll und kann es jedem empfehlen, der gerade darüber nachdenkt, eine Immobilie zu erwerben.

6 Antworten
  1. Christoph Mischke
    Christoph Mischke says:

    Hallo Herr Dr. Peterreins,

    wieder ein sehr interessanter Beitrag, der mich dazu veranlasst hat, mal eine vereinfachte Rechnung durchzuführen.

    Thema: 30 Jahre in einem Haus wohnen

    Haus für monatlich 1000,- mieten, oder Haus erwerben?

    *** MIETE ***
    30 Jahre Miete (1.000,-/Monat) -> 360.000,-
    Geldanlage 200,-/Monat über 30 Jahre (3 % p.a.) abzgl. Steuern -> 108.000,-

    Summe Miete:
    252.000,-

    *** KAUF ***
    ———————-
    Kauf: 350.000,- (davon 250.000,- fremdfinanziert)
    ———————-
    Eigenkapital: 100.000,-
    Tilgung + Zinsen: 375.000,- (Zins 5 % über 30 Jahre)
    Schönheitsreparaturen: 60.000,-

    Summe Kauf:
    535.000,-

    Kauf ist 283.000,- teurer als Miete + Geldanlage, dafür ist man dann Besitzer der Immobilie.
    Nicht berücksichtigt sind evtl. Steuervorteile beim Eigenheimerwerb.

    Lässt sich das auf die Schnelle so rechnen, oder habe ich Essenzielles vergessen?

    Herzliche Grüße
    Christoph Mischke

    Antworten
  2. Gerd Kommer
    Gerd Kommer says:

    Sehr geehrter Hr. Peterreins,

    wuerde gerne kurz auf Ihren einen Kritikpunkt „eine kleine Kritik“) eingehen.

    Sie schreiben: „Wenn man also von 5 Jahren auf die Zukunft schließt, ist das methodisch fragwürdig, – wenn man aber von 20 Jahren auf die Zukunft schließt, dann ist soll das methodolotsich weniger fragwürdig sein. Ich zumindest kann diesen Unterschied nicht nachvollziehen. Ich halte es immer für sehr problematisch, von Vergangenheitsdaten auf zukünftige Etnwicklungen schließen zu wollen – vollkommen egal ob die Zeitreihe 5 oder 20 Jahre zurückreicht. Ich sehe da keinen wesentlichen Unterschied.“

    Mein Feedback hierzu: Je laenger die historische Zeitreihe ist, auf die man abstellt, desto wahrscheinlicher ist es, dass sie fuer die langristige Zukunft , also die so gen. “erwartete Rendite” ( *) oder Wertentwicklung repraesentativ ist, anders formuliert, desto naeher wird sie vermutlich an der erwarteten Rendite oder Wertentwicklung liegen. Die erwartete Rendite ist definitionsgemaess die beste Schaetzung der zukuenftigen langfristigen Rendite.

    Nehme ich z.B. die Dax-Rendite von einem Monat ist es weniger wahrscheinlich, dass diese nahe an der erwarteten Dax-Rendite liegt als wenn ich einen Zeitraum von 100 Jahren verwende. In zehn Jahrzehnten wird es mehrere Konjunkturaufschwuenge und Abschwuenge gegeben, Rezessionen und Boomphasen, Blasen und Crasches, politische und andere Krisen etc. Je laenger der Zeitraum ist, desto eher gleichen sich ueberdurchschnittlich gute und ueberdurchschnittliche schlechte Phasen gegenseitig aus. In gewisser Weise ist das das Gesetz der grossen Zahl. Das Immobilienpreise sehr langfristig von ihren “Fundamentals” (wie im Buch dargestellt) bestimmt werden, bezweifelt m.W. eigentlich niemand. Diese Fundamentals kann man durch den Blick auf sehr langfristige Perioden relativ zuverlaessig “einfangen”, nicht aber (oder jedenfalls weniger zuverlaessig) durch den Blick auf sehr kurzfristige Perioden. Die Zahl “20 Jahre” habe ich nicht genannt, weil sie eine bestimmte Bedeutung hat, sondern einfach weil sie bedeutend laenger ist als fuenf Jahre oder die Zeitraeume die von Vertretern der Immobilienbranche typischerweise “quotiert” werden. Man haette auch 30 Jahre oder 100 Jahre sagen koennen. Wenn Sie natuerlich glauben, dass sich in der Geschichte bzw. auf Maerkten rein gar nichts wiederholt, dass es keinerlei Regelmaessigkeiten, keinerlei “Fundamentals” gibt, dann zaehlen diese Argumente nicht fuer Sie. Allerdings wuerde ich persoenlich dann meinen, dass auf der Basis dieser Sichtweise Investitionen eigentlich mit dem Wuerfel entscheiden werden muessten und Investmentbuecherlesen oder ein Oekonomiestudium keinen grossen Sinn macht.

    Noch einmal vielen Dank fuer Ihren freundlichen und sehr gelungenen Blogg.

    Mit besten Gruessen aus London,

    Gerd Kommer

    (*) Der expected return eines assets kann auf vielerlei Weisen berechnet werden; die gaengiste ist die Verwendung des langfristige historischen (geometrischen oder arithmetischen) Durchschnitts. Die erwartete Realrendite von Standardwerteaktien (Industrielaender) beispielsweise wird typischerweise mit etwa 5,5% pa beziffert (geometr. Durchschnitt). Das entsprichte dem globalen hist. Wert aus den letzten 110 Jahren. (Werte fuer die USA, die man oft in den Medien findet, etwas hoeher.)

    Antworten
  3. Daniel Schulte
    Daniel Schulte says:

    Hallo Herr Kommer, hallo Herr Peterreins,
    Ich wohne in UK (Reading) und die Immobilienpreise scheinen nur eine Richtung zu kennen. Derzeit bin ich Mieter, aber überlege jetzt eine Immobilie zu kaufen. Kein Lifestyle, rein vor dem Hintergrund der Wertsteigerung und der damit verbundenen regelmäßigen Mietsteigerung.
    Herr Kommer, Sie leben in London – zur Miete?
    Viele Grüße
    Daniel

    Antworten
    • Peterreins
      Peterreins says:

      Mit London kenne ich mich nicht aus. Aber in München sind die Mieten auch sehr gestiegen. Und ich kann nur sagen: Sooft ich für Kunden ganz genau durchrechne, was sich mehr lohnt, kaufen oder mieten, dann kommt immer mieten heraus. Die allermeisten Menschen beachten nicht hinreichend die laufenden Nebenkosten, da verschätzen sich wirklich fast alle. Und hinterher kommt dann das böse Erwachen. Sehr häufig werden auch die zu erwartenden Wertsteigerungen überschätzt. Das Problem ist, dass man dazu neigt, die Entwicklungen der letzten 5 bis maximal 10 Jahre zu verallgemeinern. Und es wird gerne verdrängt, dass selbst in Regionen wie München und London die Immobilienpreise auch einmal gefallen sind. In Großbritannien beispielsweise sah es 1995 überhaupt nicht gut mit der Entwicklung am Immobilienmarkt aus. Das haben aber die meisten inzwischen wieder vergessen.
      Zu bedenken ist auch, dass eine Immobilie zu kaufen mit erheblichen Risiken verbunden ist. Die meisten Menschen müssen all ihr Vermögen zusammenkratzen, um ihr Geld – meistens noch mit Fremdkapital – in EIN EINZIGES Objekt zu stecken. Risikodiversifikation gleich Null. Eigentlich, recht überlegt, der blanke Wahnsinn. Wer würde all sein Geld auf eine einzige Aktie setzen? Aber mit Immobilien soll das in Ordnung sein? Ist es natürlich nicht, und deswegen erleben Immobilienkäufer in schöner Regelmäßigkeit kapitalen Schiffbruch. Da könnte ich Ihnen dutzende Geschichten erzählen, sowohl aus meinem privaten Umfeld als auch im Rahmen meiner Tätigkeit als Vermögensberater (selbst unzählige Doku-Soaps im Fernsehen gibt es darüber).

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