SHB Renditefonds 6 KG

Der Blogger Lars schreibt in seinem Weblog „Investors Inside“ über Geldanlage- und Wirtschaftsthemen. Letztens hat er über den Renditefonds 6 KG der SHB Innovative Fondskonzepte AG geschrieben. Die SHB AG wirbt derzeit (Stand 17.12.09) auf ihrer Internet-Site mit Ratings/Zertifikaten von G.U.B., Scope und dem TÜV Nord.

Der Blogger Lars verweist unter anderem auf einen Artikel aus dem Finanztest (Ausgabe Dez 09, S. 34). In diesem Finanztest-Artikel steht unter anderem:

„Erstaunlich gut fallen die Noten der Ratingagenturen Scope und G.U.B. für den SHB-Renditefonds 6 aus, einen geschlossenen Immobilienfonds. Die Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Betriebsberatung AG (G.U.B.) vergibt ihre Bestnote, das Urteil von Scope Analysis GmbH (Scope) entspricht einer 2-„

Die Reaktion von SHB auf den Blog-Beitrag im „Investors Inside“ nach Angaben des Bloggers: Ein Anwaltsschreiben der SHB AG.

Dieser Vorfall war für mich der Anlass, mir den Verkaufsprospekt des SHB-Renditefonds 6 genauer anzusehen …

Anfängliche Kosten

Auf Seite 84 des Prospekts steht, dass bis Ende 2010 geplant ist, Immobilien im Wert von 185.522.137 Euro anzuschaffen. Ferner sind anfängliche Kosten für „Dienstleistungen und Garantien“ in Höhe von 34.057.539 Euro vorgesehen. Bezieht man diese Kosten auf die Anschaffungskosten der Immobilien, dann ergibt sich 18,3 %.

Oder anders formuliert: Die Invesitionsobjekte des Fonds müssen mindestens 18,3% Rendite erzielen, damit die genannten anfänglichen Kosten von ca. 34 Mio Euro wieder erwirtschaftet sind. Man kann sich fragen, welche jährliche Rendite die angelegten 185,5 Mio Euro mindestens bringen müssen, damit nach x Jahren diese anfänglichen Kosten wieder drin sind. Hier das Ergebnis:

  • x=10 Jahre: 1,70% p.a.
  • x=15 Jahre: 1,13% p.a.
  • x=20Jahre: 0,85% p.a.
  • x=25 Jahre: 0,68% p.a.
  • x= 30 Jahre: 0,56% p.a.

Prognostizierte Mieteinnahmen und laufenden Kosten

Auf Seite 92-94 des Prospekts steht die Prognoserechnung des Renditefonds 6.  Darin wird die Höhe der Mieteinnahmen und der Kosten für die Jahre 2011 bis 2040 geschätzt. Beispielsweise werden für 2011 Mieteinnahmen in Höhe von ca. 13.295.000 Euro geschätzt. Wie oben erwähnt sollen Immobilien im Wert von  185.522.137 Euro erworben werden. Das entspricht einer Mietrendite von 7,2%.

Die Kosten werden für 2011 auf ca. 10.042.000 Euro geschätzt. Bezogen auf das Immobilienvermögen von ca. 185 Mio Euro entspricht das einer Kostenbelastung von 5,4%. Nachfolgend habe ich die prognostizierten Mietrenditen und die prognostizierten Kostenbelastungen für die Jahre 2011 bis 2039 berechnet. Grundlage sind exakt die Angaben des Verkaufsprospekts mit bezug auf die Anschaffungskosten der Immobilien von ca. 185 Mio Euro:

  • 2011: geschätzte Mietrendite: 7,2% / Geschätzte Kostenbelastung: 5,4%.
  • 2012: geschätzte Mietrendite: 7,2% / Geschätzte Kostenbelastung: 5,3%.
  • 2013: geschätzte Mietrendite: 7,2% / Geschätzte Kostenbelastung: 5,1%.
  • 2014: geschätzte Mietrendite: 7,2% / Geschätzte Kostenbelastung: 4,9%.
  • 2015: geschätzte Mietrendite: 7,5% / Geschätzte Kostenbelastung: 4,8%.
  • 2016: geschätzte Mietrendite: 7,5% / Geschätzte Kostenbelastung: 4,7%.
  • 2017: geschätzte Mietrendite: 7,5% / Geschätzte Kostenbelastung: 4,5%.
  • 2020: geschätzte Mietrendite: 8,0% / Geschätzte Kostenbelastung: 3,9%.
  • 2030: geschätzte Mietrendite: 9,2% / Geschätzte Kostenbelastung: 2,8%.
  • 2039: geschätzte Mietrendite: 10,8% / Geschätzte Kostenbelastung: 3,0%.

Welche Renditen müssen die Immobilien erzielen, damit die Kosten erwirtschaftet werden?

Wie ich oben geschrieben habe, müssen die Immobilien mindestens eine Rendite von 0,56% p.a. bringen, damit nach 30 Jahren die Anfangskosten wieder drin sind. Ferner liegt gemäß Prospekt die laufende Kostenbelastung in den ersten Jahren bei etwa 5% pro Jahr. Danach sinkt sie auf schätzungsweise etwa 3% pro Jahr.  Das heißt, dass die Immobilien tatsächlich mindestens zwischen 3,56% und 5,56% Rendite erwirtschaften müssen (bezogen auf die anfänglichen Anschaffungskosten von ca. 185 Mio Euro), nur damit gerade einmal die Kosten wieder drin sind und der Anleger nur bei etwa plus/minus Null ist.

Mein Fazit

Jemand, der in den SHB-Renditefonds 6 investieren will, sollte sich die Sache vor allem wegen zweier Dinge gut überlegen:

  1. Die Fremdkapitalquote des Fonds liegt gemäß Planung zum 31.12.2010 bei 64,3% (S. 85 des Propektes).
  2. Der Anleger muss daran glauben, dass mit deutschen Immobilien mindestens eine Rendite von 3,56% bis 5,56% möglich ist.

In diesem Zusammenhang ist es eine gute Idee, sich einmal danach zu erkundigen, welche Mietrenditen derzeit deutsche Gewerbeimmobilien typischerweise bringen.

Mein Fazit: Angesichts dieser Zahlen finde ich es (ähnlich wie der Finanztest) erstaunlich, dass Ratingagenturen dem SHB Renditefonds 6 gute oder sogar sehr gute Noten geben. Ich jedenfalls werde diesen Fonds keinen meiner Kunden empfehlen.

4 Antworten
  1. Lars
    Lars says:

    Sehr geehrter Dr. Petereins,

    im Namen aller Anleger bedanke ich mich hier für Ihre genaue Analyse der Renditemöglichkeiten der SHB Fonds. Bleibt nur zu hoffen das einige potenzielle Zeichner dieser Fonds vor der Unterzeichnung des Antrages ebenfalls einmal genauer nachrechnen!

    Im Forum „wallstreet-online.de“ findet man mehr zu dem Thema. Vielleicht haben Sie ja Lust sich daran zu beteiligen oder diesen Artikel entsprechend dort zu verlinken…

    Antworten
  2. Peter M. Moosmüller
    Peter M. Moosmüller says:

    Hallo Herr Dr. Petereins,

    ich bin über Investors Inside auf Sie aufmerksam gemacht worden, Ihre Analyse zum aktuellen Renditefonds 6 der SHB AG möchte ich noch etwas hinzufügen.

    Ich arbeite seit über 20 Jahren im Immobilienbereich und bin derzeit in erster Linie als Berater für professionelle institutionelle Investoren und Investmentbanken tätig.

    Ihrer sehr guten Analyse auf rein rechnerischer Basis möchte ich noch etwas hinzufügen was ich für sehr wichtig halte.

    Zum einen möchte ich die allgemeine Bewertung der Prognoserechnungen von geschlossenen Immobilienfonds kritisieren. Derzeit wissen eigentlich ALLE Wirtschaftsfachleute nicht wirklich was in 6 Monaten sein wird, die Aussagen halten sich fast die Waage zwischen völligem Chaos und Zusammenbruch des System bis hin zum Höhenflug und einem Dow Jones bei 20.000. Wie also in aller Welt soll eine Prgonoserechnung auf 10 oder 20 Jahre nur ansatzweise einen seriösen Hintergrund haben. Meine Empfehlung für geschlossene Fonds ist die Berücksichtigung aller vorstellbarer Szenarien und die Darstellung was dann wäre in den jeweiligen Szenarien. Der reine Hinweis es kann schlechter oder besser kommen ist einfach lächerlich. Die Konzepte müssten aufgrund der wirtschaftlichen Lage deutlich konservativer und mehr auf Sicherheit ausgelegt sein, keine Finanzierungshebel mehr, Geld ist billig ok, aber auch billiges Geld kann zum Problem werden. Keine Annahme mehr von über 10 Jahre steigenden Mieten über die nächsten 10 Jahre, auch drastische Mietausfälle müssen einkalkuliert werden. Heutzutage ist nichts mehr heilig, wir haben gesehen das auch große Handelsunternehmen insolvent werden können. Es bleibt immer die Frage, „kann ich mir das leisten“.

    Unter diesem Hintergrund möchte ich in Bezug auf den Renditefonds 6 nur auf einen einzigen Punkt eingehen. Aus der Sicht eines Asset Managers sehe ich die Asset Allocation des Fonds alsproblematisch, es wurden fast ausschließlich Einzelhandelsimmobilien in Ortsrandlagen bzw. klassischen Lagen für Supermärkte eingekauft, bzw. dem Fonds überlassen, bezahlt sind diese sowieso noch nicht. Unabhängig davon ob diese überhaupt bezahlt werden, oder bezahlt werden können, sehe ich ganz einfach erhebliche Risiken in der Festlegung auf eine Art von Immobilien. Die meisten Standorte sind Neu und noch nicht etabliert, das heißt, das jeder Standort eine Wette auf 10-15 Jahre ist, so lange läuft der Mietvertrag in der Regel, auch diese Jahre gehen vorbei und dann stellt sich heraus ob sich der Standort etabliert hat, oder eben nicht. Im Worst Case bedeutet das, der Mieter zieht aus, eine Nachvermietung ist entweder gar nicht oder nur noch zu einem Bruchteil der bisherigen Miete möglich. Ich würde dieses Risiko derzeit mit pauschal 20-25% bewerten, bezogen auf die gesamte Mieteinnahme. Wenn dann noch eine Belastung aus der Finanzierung besteht, hebelt diese die anfängliche tolle Rendite in die Insolvenz. Nur wenn die Rechnung ergibt, das sich dann immer noch ein positives Ergebnis ergibt, kann man darüber nachdenken.

    Auch im Prospekt müsste auf jeden einzelnen Standort eingegangen werden, oder ein zusammenfassendes Gutachten vorliegen wo die Standorte analysiert und bewertet wurden. Mit Gutachten meine ich keine GUB Analysen oder TÜV Gutachten oder ähnlicher Unsinn.

    Antworten
  3. Nabil Khayat
    Nabil Khayat says:

    Werter Kollege,

    ich bin soeben auf Ihre Einschätzung zum Renditefonds 6 gestoßen. Derzeit analysiere ich alle gFonds mit dem Anlageschwerpunkt Deutschland – 31 an der Zahl – im Auftrag der Tapir AG.

    Dem Renditefonds 6 habe ich zwei Sterne von 5 möglichen vergeben und zugegebenermaßen haben mich die Einschätzungen der anderen Analysten etwas verwundert. Ich habe mich aber sehr gefreut, dass Ihre Einschätzung so nah an meiner ist.

    Anbei ein Ausschnitt meines Blogkommentars:

    „Die Ausschüttungsprognose…

    …scheint uns etwas wenig Platz für Unwegsamkeiten zu lassen und somit betrachten wir den Spagat zwischen werbewirksamer Ausschüttungsprognose und konservativer Kalkulation im Rahmen einer redlichen Kaufmannsethik als nicht gelungen. Folglich nehmen wir an, dass der Emittent an dieser Stelle weitere Soll-Ist-Abweichungen in seiner Leistungsbilanz säht.

    Deshalb gibt es keinen Stern…

    …und was die letzte Prüfungskategorie „Rating und Zweitmarktfähigkeit“ betrifft, liegt uns zum gegenwärtigen Zeitpunkt kein erstklassiges Rating vor. Das „A-„ Rating von Scope möchten wir an aktueller Stelle nicht kommentieren. Das Analysehaus ist uns in der Vergangenheit größtenteils positiv aufgefallen, doch manchmal, aber nur manchmal können wir die Entscheidungen nicht nachvollziehen.“

    Weiterhin viel Erfolg & ein kreatives Händchen!

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  1. […] Der zweite Blog den wir Ihnen hier vorstellen möchten ist der von Dr. Petereins, Anlageberater und selber Fondsinitiator der regelmäßig kritisch über diverse Finanzprodukte berichtet. Besonders gut gefallen hat uns hier die jüngste Berichterstattung zum Thema “Wie man am besten in die Anlageklasse Immobilien investiert” Hier liefert Herr Petereins mal wieder eine hervorragende Einschätzung zu diesem weiterhin komplexeren Thema ab. Bitte lesen Sie dazu auch unbedingt die dort angegebenen Links.. […]

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