US-Baulandprojekte – Beurteilungskriterien

Ich habe bereits in einem Beitrag geschrieben, dass ich derzeit den Einstieg in US-Baulandprojekte für sehr empfehlenswert halte (Link dorthin). Selbstverständlich sollte man auch bei dieser Anlageform strukturiert vorgehen. Die Partner, mit denen ich hier zusammenarbeite, gehen nach einem 10 Punkte-Plan vor, um zu entscheiden, ob es sich lohnt, in ein bestimmtes US-Baulandprojekt einzusteigen.

Nachfolgend beschreibe ich dieses Vorgehen …

1. Lage, Lage, Lage

Das erste und wichtigste Kriterium ist bei Immobilien wie bei Grundstücken natürlich die Lage.  Bei Baulandprojekten ist es eine schlechte Idee, ein Grundstück beispielsweise weit ab vom Schuss quasi in der „Pampa“ zu kaufen, und darauf zu hoffen, dass hier einmal etwas geschieht.

Professionelle Baulandentwickler achten vielmehr darauf, dass das fragliche Grundstück in einer absoluten Wachstumregion liegt. Das sind erstens makroökonomische Überlegungen, zweitens sehr lokale Bedingungen.

Makroökonomisch spricht vor allem eine Tatsache stark für die USA: das ungebremste Bevölkerungswachstum. Nehmen wir hier den Vergleich zu Deutschland: Bis zum Jahr 2050 rechnen Experten in Deutschland mit einem Bevölkerungsrückgang um mehr als 10%. In den USA hingegen werden bis 2050 voraussichtlich 40% mehr Menschen leben als heute. Das ist ein gewaltiger Unterschied.

2. Straßenanbidung

Mikroökonomisch  spielt zunächst die Anbindung ans Verkehrsnetz eine große Rolle. Wichtig ist der Zugang zu Arbeitzplatzzentren, Schulen und gewerblichen Gebieten.

3. Versorgungseinrichtungen

Erfolgreiche Baulandentwickler kären die Frage, ob ausreichend Kapazitäten für Wasser, Kanalisation und Elektrizität vorhanden sind.

4. Bauliche Nutzungsrechte

Um keine bösen Überraschungen zu erleben, sollte man vor dem Kauf eines Grundstücks die städtischen und staatlichen Flächennutzungspläne überprüfen.

5. Regionaler Verkaufspreis vergleichbarer Parzellen

Am Ende eines jeden Baulandprojektes steht der Verkauf der entwickelten Parzellen. Der Erfolg eines Projektes steht und fällt mit den schließlich erzielbaren Grundstückspreisen. Daher sollte man vorher sorgfältig überprüfen, ob die geplanten Preise für die Parzellen angemessen sind.

6. Einkaufspreis

Man hört manchmal: Der Gewinn liegt im Einkauf. Das gilt insbesondere für US-Baulandprojekte.

Und genau dieser Punkt lässt mich der Überzeugung sein, dass es kaum eine bessere Gelegenheit zum Einstieg in US-Baulandprojekte gibt, als momentan. Denn einige Baulandentwickler haben sich mit ihren Fremfinanzierungen überhoben. Und angesichts der Krise sind viele Banken nicht mehr geduldig und wollen ihr Geld schnellstmöglich wieder zurück – ohne Rücksicht auf Verluste. Solche Entwickler müssen derzeit also zwangsweise verkaufen, so dass man derzeit für historisch extrem niedrige Preise kaufen kann.

Beispielsweise kaufen meine Partner ein Areal für 4,2 Mio USD. Ein Wertgutachten vom November 2008 (also noch während der Finanzkrise) kommt auf einen geschätzten Wert von über 12 Mio USD. Der empfohlen „Notverkaufspreis“ für das Grundstück setzen die Gutachter auf 8 Mio USD fest. Der tatsächlich zu bezahlende Kaufpreis von 4,2 Mio USD liegt also noch einmal fast um die Hälfte darunter, bzw. beträgt etwa ein Drittel dessen, was das Grundstück wirklich wert ist. Also wenn das keine Kaufgelegenheit ist?

7. Finanzanalyse / Stresstest

Meine Partner für US-Baulandprojekte kalkulieren die wahrscheinlichen Verkaufspreise der entwickelten Parzellen auf der Basis der aktuellen Marktpreise (Siehe Punkt 5). Vor einem Einstieg wird aber noch folgender Stresstest vorgenommen. Man nimmt hypothetisch zwei Dinge an: 1. dass der Verkaufspreis am Ende 30% niedriger als der heute erwartete Preis liegt; und 2. dass die Entwicklungskosten um 20% höher liegen als kalkuliert.

Dann wird überprüft, ob selbst dann, wenn diese beiden negativen Faktoren gleichzeitig eintreten, das Projekt immer noch mit einem Gewinn endet. Ist das der Fall, dann hat das Projekt den Stresstest bestanden.

8. Besondere Merkmale

Klug ist es ferner, darauf zu achten, dass ein zu entwickelndes Grundstück sich durch irgendein Alleinstellungsmerkmal auszeichnet. Das könnten zum Beispiel sein:

• schöne Seelage
• Grüngürtel
• verschiedene Höhenlagen

9. Haltezeit

Da Projekt muss natürlich solide finanziert sein. Und es muss von vornherein klar sein, dass man den Atem für die abgeschätzte Haltezeit hat. Genau das haben ja diejenigen Entwickler falsch gemacht, die jetzt gezwungenermaßen verkaufenmüssen.

10. Exit-Strategie

Vor dem Kauf eines Grundstückes sollten verschiedene Optionen für einen Ausstieg durchdacht werden:

a) Verkauf des unveränderten Grundstücks ohne irgendwelche weiteren Entwicklungskosten hineinzustecken.
b) Verkauf des komplett entwickelten Grundstücks, aber ohne Infrastruktur (Straßen, Versorgungsleitungen, etc.). Manche Haubsauunternehmen nehmen solches Bauland gerne ab.
c) Fertige Baupazellen mit fertiger Infratstruktur. Alternative zu b), wenn die Bauunternehmen es so vorziehen.

Nur wenn alle drei Exit-Möglichkeiten gewinnbringend sein können, wird das Projekt in die engere Auswahl genommen.