US-Baulandprojekte – Beurteilungskriterien

Ich habe bereits in einem Beitrag geschrieben, dass ich derzeit den Einstieg in US-Baulandprojekte für sehr empfehlenswert halte (Link dorthin). Selbstverständlich sollte man auch bei dieser Anlageform strukturiert vorgehen. Die Partner, mit denen ich hier zusammenarbeite, gehen nach einem 10 Punkte-Plan vor, um zu entscheiden, ob es sich lohnt, in ein bestimmtes US-Baulandprojekt einzusteigen.

Nachfolgend beschreibe ich dieses Vorgehen …

1. Lage, Lage, Lage

Das erste und wichtigste Kriterium ist bei Immobilien wie bei Grundstücken natürlich die Lage.  Bei Baulandprojekten ist es eine schlechte Idee, ein Grundstück beispielsweise weit ab vom Schuss quasi in der „Pampa“ zu kaufen, und darauf zu hoffen, dass hier einmal etwas geschieht.

Professionelle Baulandentwickler achten vielmehr darauf, dass das fragliche Grundstück in einer absoluten Wachstumregion liegt. Das sind erstens makroökonomische Überlegungen, zweitens sehr lokale Bedingungen.

Makroökonomisch spricht vor allem eine Tatsache stark für die USA: das ungebremste Bevölkerungswachstum. Nehmen wir hier den Vergleich zu Deutschland: Bis zum Jahr 2050 rechnen Experten in Deutschland mit einem Bevölkerungsrückgang um mehr als 10%. In den USA hingegen werden bis 2050 voraussichtlich 40% mehr Menschen leben als heute. Das ist ein gewaltiger Unterschied.

2. Straßenanbidung

Mikroökonomisch  spielt zunächst die Anbindung ans Verkehrsnetz eine große Rolle. Wichtig ist der Zugang zu Arbeitzplatzzentren, Schulen und gewerblichen Gebieten.

3. Versorgungseinrichtungen

Erfolgreiche Baulandentwickler kären die Frage, ob ausreichend Kapazitäten für Wasser, Kanalisation und Elektrizität vorhanden sind.

4. Bauliche Nutzungsrechte

Um keine bösen Überraschungen zu erleben, sollte man vor dem Kauf eines Grundstücks die städtischen und staatlichen Flächennutzungspläne überprüfen.

5. Regionaler Verkaufspreis vergleichbarer Parzellen

Am Ende eines jeden Baulandprojektes steht der Verkauf der entwickelten Parzellen. Der Erfolg eines Projektes steht und fällt mit den schließlich erzielbaren Grundstückspreisen. Daher sollte man vorher sorgfältig überprüfen, ob die geplanten Preise für die Parzellen angemessen sind.

6. Einkaufspreis

Man hört manchmal: Der Gewinn liegt im Einkauf. Das gilt insbesondere für US-Baulandprojekte.

Und genau dieser Punkt lässt mich der Überzeugung sein, dass es kaum eine bessere Gelegenheit zum Einstieg in US-Baulandprojekte gibt, als momentan. Denn einige Baulandentwickler haben sich mit ihren Fremfinanzierungen überhoben. Und angesichts der Krise sind viele Banken nicht mehr geduldig und wollen ihr Geld schnellstmöglich wieder zurück – ohne Rücksicht auf Verluste. Solche Entwickler müssen derzeit also zwangsweise verkaufen, so dass man derzeit für historisch extrem niedrige Preise kaufen kann.

Beispielsweise kaufen meine Partner ein Areal für 4,2 Mio USD. Ein Wertgutachten vom November 2008 (also noch während der Finanzkrise) kommt auf einen geschätzten Wert von über 12 Mio USD. Der empfohlen „Notverkaufspreis“ für das Grundstück setzen die Gutachter auf 8 Mio USD fest. Der tatsächlich zu bezahlende Kaufpreis von 4,2 Mio USD liegt also noch einmal fast um die Hälfte darunter, bzw. beträgt etwa ein Drittel dessen, was das Grundstück wirklich wert ist. Also wenn das keine Kaufgelegenheit ist?

7. Finanzanalyse / Stresstest

Meine Partner für US-Baulandprojekte kalkulieren die wahrscheinlichen Verkaufspreise der entwickelten Parzellen auf der Basis der aktuellen Marktpreise (Siehe Punkt 5). Vor einem Einstieg wird aber noch folgender Stresstest vorgenommen. Man nimmt hypothetisch zwei Dinge an: 1. dass der Verkaufspreis am Ende 30% niedriger als der heute erwartete Preis liegt; und 2. dass die Entwicklungskosten um 20% höher liegen als kalkuliert.

Dann wird überprüft, ob selbst dann, wenn diese beiden negativen Faktoren gleichzeitig eintreten, das Projekt immer noch mit einem Gewinn endet. Ist das der Fall, dann hat das Projekt den Stresstest bestanden.

8. Besondere Merkmale

Klug ist es ferner, darauf zu achten, dass ein zu entwickelndes Grundstück sich durch irgendein Alleinstellungsmerkmal auszeichnet. Das könnten zum Beispiel sein:

  • schöne Seelage
  • Grüngürtel
  • verschiedene Höhenlagen

9. Haltezeit

Da Projekt muss natürlich solide finanziert sein. Und es muss von vornherein klar sein, dass man den Atem für die abgeschätzte Haltezeit hat. Genau das haben ja diejenigen Entwickler falsch gemacht, die jetzt gezwungenermaßen verkaufenmüssen.

10. Exit-Strategie

Vor dem Kauf eines Grundstückes sollten verschiedene Optionen für einen Ausstieg durchdacht werden:

a) Verkauf des unveränderten Grundstücks ohne irgendwelche weiteren Entwicklungskosten hineinzustecken.
b) Verkauf des komplett entwickelten Grundstücks, aber ohne Infrastruktur (Straßen, Versorgungsleitungen, etc.). Manche Haubsauunternehmen nehmen solches Bauland gerne ab.
c) Fertige Baupazellen mit fertiger Infratstruktur. Alternative zu b), wenn die Bauunternehmen es so vorziehen.

Nur wenn alle drei Exit-Möglichkeiten gewinnbringend sein können, wird das Projekt in die engere Auswahl genommen.

4 Antworten
  1. MexSilver
    MexSilver says:

    Danke für den Beitrag.
    Haben Sie bereits Erfahrung mit solchen Geschäften, bzw. in den Vergangenen Monaten schon ein solches Projekt begleitet?
    Ich sehe auch USA als ein Land wo es jetzt sinnvoll ist zu investieren. Deshalb finde ich Ihren Ansatz sehr gut.

    Eine Frage noch: Gibt es keien Fonds die sich mit Bauland in den USA beschäftigen?

    Antworten
    • peterreins
      peterreins says:

      Zunächst einmal: Ja, es gibt Fonds, die sich mit US-Bauland beschäftigen. Hier muss man aber aufpassen. Es gibt auch hier wie überall gute und schlechte. Und ich will an dieser Stelle keine Namen nennen. Nur so viel: Ein sehr wichtiges Kriterium für „gut“ ist die Kostenstruktur. Hier trennt sich immer am deutlichsten die Spreu vom Weizen.

      Und ja, ich selbst arbeite seit vielen Jahren mit einem bestimmten Initiator zusammen, von dessen Kompetenz ich sehr viel halte. Dieser Initiator macht seit 1980 US-Baulandprojekte, von denen bisher alle (ich wiederhole: alle!) bisher mit einem Plus geendet haben. Das ist deswegen bemerkenswert, weil die jetzige Krise nicht die erste US-Immobilienkrise ist. Es gab bereits eine kleinere Krise Anfang der 1980er-Jahre. Und eine sehr heftige etwa um 1990, die vom Umfang etwa die Ausmaße hatte wie die aktuelle Krise (damals gingen mehr als 1000 US-Banken pleite). Dennoch schafften es auch Projekte, die kurz vor dieser Zeit ins Leben gerufen wurden, mit einem Plus zu enden.

      Ich selbst habe Erfahrungen mit zweiUS-Baulandprojekten, die bereits zu einer Endausschüttung gekommen sind. Das erste startete im April 2004 und endete inm September 2005. Die Rendite pro Jahr betrug zwischen 22% und 25% (je nach Eintrittszeipunkt). Das zweite Projekt begann im Juli 2004, endete im September 2005 und brachte eine Rendite von 20-26% (je nach Eintrittszeitpunkt).

      Dann habe ich beispielsweise auch bei einem Projekt mitgemacht, das jetzt noch läuft. Dieses Projekt war so attraktiv, dass ein Großinvestor jetzt im Sommer 2009 sehr schnell den Großteil des Zeichnungsvolumens für sich sicherte.

      Antworten
  2. Mex Silver
    Mex Silver says:

    vielen Dank für die Antwort.

    Nur als Idee: Vielleicht sind ein paar Personen neugierig geworden und können sich vorstellen Kapital für US-Bauland zur Verfügung zu stellen.

    Vielleicht tragen folgende Fragen der Transparenz bei:
    1. Gibt es einen Projektablaufplan? Wie würde der aussehen? (z.B. Kontakt zu Ihnen, Sie stellen Kontakt her …)
    2. Wie lang ist im Schnitt die Laufzeit?
    3. Kann man jederzeit aussteigen?
    4. Was ist die Mindestanlagesumme?
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    Antworten
    • peterreins
      peterreins says:

      Danke für Ihren Kommentar und Ihre Fragen. Wer nähere Informationen will, kann sich gerne mit mir in Verbindung setzen, denn hier gibt es Informationen (z.B. Fotos und mehr), die man am besten per Post zugeschickt bekommt. Hier meine Antworten zu Ihren Fragen:
      1. Ja, es gibt einen Projektablaufplan. In der engeren Auswahl sind vier Projekte, die alle in den Südstaaten der USA liegen.
      2. Die Laufzeit wird auf 5 Jahre geschätzt, kann aber kürzer oder länger dauern.
      3. Man kann nicht jederzeit aussteigen. Ein Anleger sollte sich bei einer Investition in US-Baulandprojekte darüber im Klaren sein, dass er ein paar Jahre nicht an sein Geld kommt.
      4. Die Mindestanlagesumme beträgt 50.000 USD. Evtl. kann man aber auch mit weniger investieren.

      Antworten

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