Finanzkrise Teil 1: US-Hypotheken sind regressfrei

Ich habe das Buch „Kasino-Kapitalismus“ von Prof. Hans-Werner Sinn über die Finanzkrise gelesen, um ein besseres Verständnis für die aktuelle Krise zu bekommen.

Das Buch von Prof. Sinn hat mich sicherlich weitergebracht, einiges ist mir aber nach wie vor nicht 100%ig klar. In den folgenden Blog-Beiträgen versuche ich verschiedene Aspekte zum Thema Finanzkrise zu beleuchten. Falls jemand etwas ergänzen oder richtig stellen möchte, freue ich mich über Kommentare.

In diesem Blog-Beitrag werde ich über die Besonderheiten US-amerikanischer Hypotheken schreiben. Insgesamt werde ich wohl  in den nächsten Tagen und Wochen 11 Beiträge zum Thema Finanzkrise veröffentlichen:

  • Teil 1: US-Hypotheken sind rgressfrei
  • Teil 2: Der Community Reinvestment Act von 1995
  • Teil 3: Die Bloos-Regel (nach Prof. Sinn)
  • Teil 4: Kritik an Prof. Sinns Erklärungen
  • Teil 5: Mortgage-Backed Securities (MBS)
  • Teil 6: Collaterized Debt Obligations (CDOs)
  • Teil 7: Bilanzregeln
  • Teil 8: Zweckgeselschaften und Hedgefonds
  • Teil 9: Chronologie der Finanzkrise (Daten und Fakten)
  • Teil 10: Zusammenfassung und Erklärungsversuch
  • Teil 11: Lehren für die Zukunft

Wie jeder weiß, hat die Finanzkrise ihren Ursprung in amerikanischen Hypothekenkrediten. Deswegen werde ich mit diesem Thema beginnen…

Wenn man in Deutschland ein Darlehen für den Kauf einer Immobilie aufnimmt, dann muss man mit allem haften, was man hat. Kann man das Darlehen nicht mehr bedienen, dann wird zunächst das Haus zwangsversteigert, und wenn der Verkaufserlös nicht genügt, um das Darlehen zurückzuzahlen, dann muss man noch mit weiterem Vermögen haften. Und ist das nicht da, dann wird man für eine Zeitlang einen Teil seines Arbeitseinkommens an die Bank abgeben müssen. Man nennt dies Durchgriffshaftung.

Das kennen die Amerikaner nicht. Wenn ein Amerikaner ein Hypothekendarlehen für ein eigenes Haus aufnimmt, dann haftet er nur mit diesem Haus. Auf alle anderen Vermögensgegenstände oder gar seine Arbeitskraft hat die Bank im Ernstfall keinen Zugriff. In der Fachsprache heißt eine solche Hypothek regressfrei (non recourse loan). Dass das so in Amerika ist, ist in vielen Bundesstaaten sogar gesetzlich geregelt und wird als eine Art „Armutsschutz“ verstanden. Im Insolvenzfall verliert ein Amerikaner sein Haus, aber sonst nichts.

Was bedeutet das? Während sich ein Deutscher sehr sorgfältig überlegen sollte, eine fremdfinanzierte Immobilie zu erwerben, kann sich ein Amerikaner viel lockerer in ein solches Abenteuer stürzen. Und je weniger ein Amerikaner selbst an Eigenkapital einbringt, um so weniger riskant ist das Ganze für ihn selbst.

Hier ein Beispiel: Nehmen wir an, Mr. Jones kauft sich eine Immobilie für 100.000 USD, die er (im Extremfall) zu 100 % fremdfinanziert. Jetzt gibt es zwei Möglichkeiten. Erstens kann die Immobilie an Wert gewinnen, sagen wir auf 110.000 USD. Wenn er die Immobilie dann verkauft und den Kredit tilgt, hat er ohne eigenen Kapitaleinsatz 10.000 USD erwirtschaftet.

Die zweite Möglichkeit ist, dass die Immobilie an Wert verliert, beispielsweise auf 90.000 USD. In diesem Fall kann Mr. Jones ganz einfach von dem Kreditvertrag zurücktreten. Er muss der Bank nur einen Brief schreiben, in dem er auf seine Immobilie verzichtet und dem die Hausschlüssel beigelegt sind. Wegen des Klimperns der Schlüssel in diesen Briefen heißen sie im Amerikanischen auch Jingle Mail („Glöckchen-Post“).

Die Bank wird die Immobilie dann schnellstmöglich verkaufen wollen, bleibt aber auf einem ordentlichen Verlust sitzen. Ein Durchgriffsrecht auf sonstiges Vermögen von Mr. Jones hat die Bank ja nicht.

Man sieht also: Mr. Jones kann bei einer 100%igen Fremdfinanzierung eines Immobilienkaufs nur gewinnen und nicht verlieren. Dem entsprechend ist jeder Amerikaner schlicht dumm, wenn er nicht mit möglichst hohem Fremdkapital eine Immobilie erwirbt. Die Bank hingegen kann nur gewinnen, wenn die Immobilienpreise gleich bleiben oder steigen. Bei fallenden Immobilienpreisen, wird sie herbe Verluste machen.

An dieser Stelle kann man sich fragen: Welche Bank wird sich denn auf ein solches Geschäft einlassen, dessen Ertragsaussichten für die Bank so eindeutig negativ sind? Gerade in den Jahren ab 2004 finanzierten US-Banken Immobilienkäufe zu 100% manchmal sogar bis 125%. Waren diese Banken dumm?

Dazu mehr im nächsten Blog-Beitrag.

2 Antworten
  1. Matthias Müller-Thederan
    Matthias Müller-Thederan says:

    Hallo,

    ich kann also von dem Kaufvertrag zurücktreten, sobald die Immobilie den gekauften Wert unterschreitet, ohne weiterhin irgendwelche Raten oder sonstwas zu zahlen?
    Danke für die tollen Artikel, die versteh ich super

    Antworten
    • peterreins
      peterreins says:

      Ja, in Amerika geht das so einfach. Und es steht außer Zweifel, dass das einige Amerikaner genau so gemacht haben. Manche haben sich eine ganze Reihe von Immobilien gekauft, alle bis zu 100% fremdfinanziert. Wenn es gut ging, haben Sie einen Gewinn aus dem Nichts gezaubert. Falls es schlecht ging, durften dien Banken das Risiko tragen.
      Es gibt aber sicher auch viele Amerikaner, bei denen es anders lief. Gerade ärmere Bevölkerungsschichten wurden von den Banken oder von Kreditvermittlern zum Kauf eines Eigenheims gedrängt, das sie zu vollkommen überhöhten Konditionen fremdfinanzieren mussten. Solche Leute wussten nicht, worauf sie sich einließen. Das Verrückte dabei war, dass die Banken einerseits drängten, andererseits aber auch hier natürlich überhöhte Risiken eingingen. Das ist einer der großen Rätsel bei der subprime-Krise. Ich versuche dem Rätsel in einem meiner späteren Beiträge zum Thema auf den Grund zu gehen.

      Antworten

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